nepremičnine
Sobota, 3. 11. 2018, 10.08
6 let
Cene nepremičnin v nebo: kupci ne kupujejo več za vsako ceno
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
4,46
3
Slovenija je v drugem četrtletju letos med vsemi državami EU zabeležila najvišjo rast cen nepremičnin. A nepremičninska strokovnjakinja v zadnjih mesecih opaža znake umirjanja trga. Kakšni so trendi in kaj lahko pričakujejo potencialni kupci stanovanj v Ljubljani?
Cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji so se po podatkih Eurostata v drugem četrtletju letos glede na isto obdobje lani zvišale za 13,4 odstotka, na četrtletni ravni pa za 4,3 odstotka.
Po zadnjih podatkih slovenskega statističnega urada so cene vseh nepremičnin v drugem četrtletju letos glede na leto 2015 višje za 26 odstotkov. Najbolj so se podražila nova stanovanja (49 odstotkov), rabljena stanovanja v Ljubljani so dražja za 36 odstotkov.
Zakaj so se cene v Ljubljani tako zvišale?
"Povpraševanje po novih stanovanjih je veliko, kupcev, ki bi si želeli kupiti visoko kakovostna stanovanja, pa tudi dovolj, a je ponudbe v tem trenutku še vedno malo," ljubljanski nepremičninski trg opisuje Stanka Solar, direktorica nepremičninske agencije Stan.
"K rasti cen, še posebej v Ljubljani, je pripomoglo pomanjkanje primernih stanovanj tako za namene oddajanja kot lastno uporabo. Veliko stanovanj so kupci v centru in v bližini centra Ljubljane ter v drugih turističnih krajih kupili zaradi kratkoročnega oddajanja v najem (Airbnb), saj se je obisk turistov v Sloveniji v zadnjem letu bistveno povečal. K rasti cen so prispevale tudi nizke obrestne mere za posojila pri bankah," trenutno situacijo opisuje direktorica nepremičninske agencije Stan Stanka Solar.
Poudarja, da so oglaševane cene redkih novogradenj na trgu precej višje od sedanjih cen rabljenih stanovanj. A ob tem priznava, da je povprečni standard novogradenj tudi precej višji od povprečja razpoložljivih stanovanj na trgu.
Solarjeva bolj kot evforijo v zadnjih mesecih opaža znake umirjanja nepremičninskega trga, zato ne želi govoriti o morebitnem pregrevanju trga ali celo napihovanja nepremičninskega balona. "Kupci niso pripravljeni kupovati za vsako ceno, ki presega realno vrednost rabljene ali nove nepremičnine," opozarja.
Slabša stanovanja se lahko pocenijo, boljša podražijo
Solarjeva meni, da je cena stanovanj dosegla raven, ki bo povzročila diferenciacijo cen. "Slabša stanovanja brez urejenega parkiranja, dvigal, fasade, strehe se lahko v prihodnjem letu pocenijo, boljša stanovanja, katerih standard bivanja je podoben novogradnjam, pa se lahko še podražijo," napoveduje nepremičninska strokovnjakinja.
Tudi pri bankah naša sogovornica opaža, da so pri dajanju posojil za stanovanja postale previdnejše.
Banka Slovenije: Kazalniki tveganja izkazujejo robustnost bančnega sistema na dogajanja na nepremičninskem trgu
V Banki Slovenije ocenjujejo tveganja v bančnem sistemu, ki izhajajo iz trga nepremičnin, kot zmerna, s tendenco naraščanja. Vzrok za takšno oceno je visoka rast cen nepremičnin v letu 2017, ki se je nadaljevala tudi v prvi polovici leta 2018. Dostopnost stanovanj, merjena kot razmerje med ceno stanovanj in neto plačo, se zaradi visoke rasti cen stanovanj poslabšuje (še posebej v Ljubljani), kljub okrepljeni rasti plač.
Število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami je bilo v letu 2017 najvišje v zadnjem desetletju, a se je v drugi polovici leta in v polletju 2018 umirilo. Zaradi pomanjkanja ponudbe se je zmanjšalo predvsem število transakcij z novimi stanovanjskimi nepremičninami. Kazalniki tveganja sicer še naprej izkazujejo robustnost bančnega sistema na dogajanja na nepremičninskem trgu.
Povprečna vrednost kazalnika LTV (razmerje, ki izraža vrednost posojila v primerjavi z ocenjeno vrednostjo zavarovanja, s katerim je posojilo zavarovano) pri novih posojilih se ne spreminja in ostaja pod 60 odstotki. Stabilna ostaja tudi rast stanovanjskih posojil (medletna rast nekaj nad štirimi odstotki), nizka ostaja zadolženost gospodinjstev, prav tako pa iz ankete BLS (Bank lending survey) ni mogoče zaznati blažitve kreditnih standardov.
Investitorji so previdnejši kot pred krizo
Ali obstaja nevarnost, da sedanji investitorji finančne konstrukcije oblikujejo na podlagi trenutnih cen, ki bi se jim v primeru poka nepremičninskega balona lahko porušile, Solarjeva odgovarja: "Menim, da se to ne bo zgodilo. Povpraševanje po novih stanovanjih je veliko, kupcev, ki bi si želeli kupiti visoko kakovostna stanovanja, pa tudi dovolj, a je ponudbe v tem trenutku še vedno malo. Investitorjev, ki bi gradili tako kot pred krizo (brez ali skoraj brez lastnih sredstev), tako rekoč ni več. Investitorji so mnogo bolj previdni in premišljeni," je prepričana.
Investitorji stanovanjskih projektov so po besedah Solarjeve mnogo bolj previdni in premišljeni kot pred krizo.
"Težko je predvideti, kaj se bo čez dve ali tri leta zgodilo s cenami nepremičnin. A skoraj gotovo bodo cene novih stanovanj precej višje, kot so sedanje cene rabljenih. Stroški gradnje so višji tudi zaradi spremenjenih tehničnih zahtev," pojasnjuje. Zato potencialnim kupcem, če najdejo sebi primerno rabljeno stanovanje, svetuje nakup.
Najemnine zaostajajo za rastjo cen
Solarjeva še poudarja, da najemnine zaostajajo za rastjo cen nepremičnin. To je posebej očitno pri večjih stanovanjih. "Najemnine manjših stanovanj so se v zadnjem letu povišale, medtem ko tega pri večjih stanovanjih ni opaziti oziroma so razlike manjše. S trenutno kupno močjo tako domačih kot tujih najemnikov je težje oddati stanovanja z mesečno najemnino nad 1.500 evrov. Ta situacija investitorje usmerja v nakupe manjših stanovanj, kar je tudi eden od vzrokov, ki stanovanjem zvišuje ceno," še sklene Solarjeva.
Kaj je nepremičninski balon?
Napihovanje nepremičninskega balona pomeni nekontrolirano rast cen nepremičnin oziroma precenjenost nepremičnin. Cene tako močno narastejo, da niso več racionalne ter bistveno odstopajo od temeljnih vrednosti. Skorajda nemogoče jih je upravičiti z dejavniki, ki običajno določajo ponudbo in povpraševanje. Balon je težko pravočasno zaznati, saj obstajajo nesoglasja med tržnimi udeleženci, kaj sploh je poštena vrednost nepremičnin. Višanje cen privabi investitorje, ki lovijo trend in želijo hiter zaslužek na kratek rok. Povpraševanje potem ni več utemeljeno na temeljih, temveč odraža špekuliranje, a kljub temu cene naraščajo.
Ker cene ne morejo vseskozi naraščati, se začne pojavljati korekcija. Kupci namreč niso več pripravljeni plačati tako visokih cen in sledi dramatičen upad cen. Govorimo o poku nepremičninskega balona. Upad cen je ob poku balona pretiran, saj lastniki nepremičnin ne poznajo realne vrednosti nepremičnin, zato jih prodajajo v paniki.
3