Bo z novim zakonom res na voljo več stanovanj?

Od torka je v javni obravnavi predlog novele stanovanjskega zakona. Ta med drugim predvideva vzpostavitev javne najemniške službe (JNS), ki bi imela vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. JNS bi stanovanja najemala na trgu in jih upravičencem do neprofitnega stanovanja oddajala v podnajem za najmanj tri leta. Pripombe na predlog zbirajo do 20. avgusta, vlada naj bi ga obravnavala jeseni, začetek delovanja JNS pa je predviden v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.

Predlagatelj, ministrstvo za okolje in prostor, napoveduje, da bo prenova zakona lastnike stanovanj razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov.

Novice V javni obravnavi prenova stanovanjskega zakona

Dodajajo, da želijo s tem k oddajanju stanovanj spodbuditi tudi tiste lastnike praznih stanovanj, ki imajo zadržke glede tveganj, ki jih oddaja stanovanj prinaša. Strah pred neplačniki, negospodarno ravnanje s stanovanjem, birokratski postopki bi zanje odpadli.

Nagovarjali bodo tudi tiste lastnike stanovanj, ki živijo v prevelikih stanovanjih (starejši, ovdoveli …), ter jim omogočili dolgoročno varno in enostavno oddajo stanovanj ter redni dohodek, s katerim bodo lahko najeli ustreznejše stanovanje, se preselili v oskrbovano stanovanje ali dom starejših občanov.

Najemniško službo bi ustanovil Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS), ki bi glede na potrebe v izvajanje vključil tudi občine in občinske stanovanjske sklade.

Prazna petina vseh stanovanj

Statistični podatki kažejo, da število stanovanj v Sloveniji presega število gospodinjstev. Okoli petina stanovanjskega fonda je nenaseljenega, pri čemer se je v Ljubljani število praznih stanovanj v obdobju od leta 2011 do leta 2018 povečalo z 22.300 (17,8-odstotka) na 24.400 (19 odstotkov). Po podatkih ministrstva je v Sloveniji 43 odstotkov stanovanj v lasti upokojencev. V 162 tisoč stanovanjih živi le ena oseba, povprečna površina teh stanovanj pa znaša 64 kvadratnih metrov.

"Lastniki pripravljeni oddati stanovanje tudi po ceni, ki je nižja od prevladujoče na trgu"

"Javna najemniška služba je izjemno dobra rešitev, kako se lahko ob podpori države za ranljive skupine poskrbi tudi v okviru razpoložljivih enot zasebnega sektorja. Gre za pomembno načelo prenašanja tveganja najemodajalca na javno najemniško službo. Ker javna najemniška služba prevzema bremena oddajanja stanovanja nase, so lastniki pripravljeni oddati stanovanje tudi po ceni, ki je nižja od prevladujoče na trgu. Pomembno dodatno spodbudo lastniki dobijo tudi preko davčnih olajšav," poudarja Andreja Cirman s katedre za denar in finance na ljubljanski Ekonomski fakulteti.

"Upam, da bo prevladal razum in razumevanje delovanja trga ter bomo ta koristni inštrument iz Resolucije videli kmalu uspešno delovati tudi v praksi," pravi Andreja Cirman, ki se na ljubljanski Ekonomski fakulteti raziskovalno ukvarja s področjem nepremičnin. Foto: STA , Dodaja, da tak način z veliko uspeha že uporabljajo v Belgiji, Franciji in Luksemburgu. Spomni, da je bila pri nas JNS predvidena že v Resoluciji o nacionalnem stanovanjskem programu iz leta 2015 in da že nekaj časa potekajo napori, da bi ta model zaživel tudi pri nas. Da bo v resnici zaživel v praksi, ne samo na papirju, pa je treba po njenih besedah vzpostaviti spodbudne mehanizme, tako v konceptu delovanja, kot pri davčnih olajšavah.

"Moja največja bojazen, ki se je kazala za upravičeno že pri zadnjem poskusu spremembe stanovanjskega zakona, je, da bodo uradniki ministrstva sam koncept prenormirali. Že pred letom dni se je pokazala težnja uradnikov, da v tujini delujoči inštrument prikrojijo našemu (ne)delovanju neprofitnega najemnega sektorja, kar je velika napaka. Bistvo inštrumenta je, da se najemnine dogovarjajo na trgu, ker se (1) zgolj tako zagotovi določena ponudba teh stanovanj, (2) so tržne razmere po Sloveniji zelo različne, (3) ker se spreminjajo znatno hitreje kot percepcije uradnikov ali zakonodaja in (4) ker je tak sistem za državo dražji (stalne potrebe po visokih subvencijah)," na pasti opozarja Cirmanova. 

Višina najemnine predmet individualnega dogovora z lastniki

Višina najemnine, ki bi jo služba kot mesečno nadomestilo za uporabo stanovanja izplačevala lastniku stanovanja, bi bila po predlogu zakona predmet individualnega dogovora med JNS in lastnikom stanovanja. "Kakšne bodo dosežene višine najemnin, bo razvidno čez nekaj časa, ko bo služba funkcionirala oziroma bodo odvisne od aktualnih razmer na najemniškem trgu," napoveduje Roman Prskalo iz nepremičninske agencije Metropola IN.

Novice Najemnine v Ljubljani so podivjale, umiritve ni na vidiku

Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, pa pričakuje, da bo najemnina, ki jo bo plačeval končni uporabnik, višja kot tista, ki jo bo od države prejemal najemodajalec. Poudarja, da bo treba pokriti administrativne stroške, ki bodo nastali na strani nosilca javno najemniške službe, torej SSRS.

Številne prednosti za lastnike stanovanj

Roman Prskalo iz podjetja Metropola IN v vzpostavitvi javne najemniške službe vidi veliko prednosti, a opozarja tudi na pasti. Foto: Osebni arhiv Prskalo je prepričan, da bodo lastniki, ki se bodo odločili za oddajo svojega stanovanja JNS, deležni številnih prednosti. Te so:

• redno plačevanje najemnin in stroškov;
• razbremenitev glede sklepanja poslov oziroma oddajanja stanovanj, saj se mora lastnik ukvarjati z oglaševanjem stanovanja, ogledi strank, izborom najemnika, usklajevanjem in pripravo najemne pogodbe, izvajanjem nadzora nad uporabo stanovanja, preverjanjem plačil …;
• razbremenitev vseh tveganj, povezanih z oddajo, kot so neplačevanje, izpad dohodka zaradi menjave najemnika, povzročitev škode na nepremičnini, problem deložacije …;
• dolgoročno delovanje.

Predlog predvideva tudi davčno olajšavo za lastnike stanovanj

Predlagatelji zakona se zavedajo, da je ključen predpogoj za stimulacijo lastnikov k oddaji praznih stanovanj prek JNS davčna olajšava.

"Na ta način se spodbuja tudi legalno oddajanje stanovanj, ki se trenutno oddajajo na črno. Spodbudo za oddajo stanovanj JNS bo lastnikom predstavljala davčna olajšava – davčna osnova za davek od oddajanja premoženja v najem se zmanjša poleg normiranih stroškov še za 50 odstotkov dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. V obeh primerih gre za nepremičninski kapital, od katerega država trenutno nima nobenega priliva, zato v primeru davčne olajšave ne gre za odtegljaj državnemu proračunu, temveč za aktivacijo neizkoriščenih virov priliva v proračun, ki hkrati po svoji vsebini pozitivno vpliva na krepitev fonda dostopnih najemnih stanovanj, kar je nesporno v javnem interesu," je zapisano v predlogu zakona.

Novice Nihče se ne želi zameriti Stanovanjskemu skladu RS

Na davčni vidik opozarja tudi Udovič. Po njegovih besedah je javna najemniška služba v Luksemburgu zaživela šele, ko so bile lastnikom stanovanj, ki so se vključili v projekt, zagotovljene davčne olajšave.

Primanjkuje deset tisoč javnih najemnih stanovanj

Ministrstvo ocenjuje, da ima Slovenija potencial za od 20 tisoč do 30 tisoč stanovanj, ki bi jih lahko upravljal JNS. Trenutno sicer primanjkuje deset tisoč javnih najemnih stanovanj.

Boštjan Udovič iz GZS pozdravlja odločitev o ustanovitvi javno najemniškega sklada, a opozarja, da ne smemo pričakovati čudežev. Foto: STA , Udovič in Prskalo odločitev o ustanovitvi JNS pozdravljata, a opozarjata, da ne smemo pričakovati čudežev. "Ne bo kar naenkrat na voljo tisoče stanovanj, ampak se bodo rezultati poznali postopoma," je poudaril Udovič.

Ljudje so po njegovih besedah namreč vedno zelo previdni pri oddajanju svojega premoženja v tuje roke, četudi gre za državo. Šele ko vidijo, da imajo številni drugi pozitivne izkušnje, se odločajo za ta korak.

Da bodo imeli lastniki stanovanj verjetno pomisleke o nadzoru uporabe njihovih stanovanj, se strinja tudi Prskalo. "Glede na to, da se država dostikrat ni izkazala kot dober gospodar, bo imel verjetno marsikateri najemodajalec pomisleke, kako bo organiziran mehanizem za nadzor nad uporabo njegovega stanovanja. Predvsem če bo fond teh najemniških stanovanj zelo velik," na pasti novega zakona opozarja Prskalo.