stanovanja
Petek, 26. 8. 2022, 23.00
2 leti, 3 mesece
Tomaž Štih: Vsaka želja ni človekova pravica
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
3,71
65
Vsako leto nova generacija mladih naračuna, da si ne more kupiti stanovanj. In ker jih naše progresno okolje že precej pred tem prepriča, da je vse, kar si želijo, njihova človekova pravica, na to spoznanje reagirajo enako kot oni prejšnje leto.
Razlaga, da je za stanje stanovanjskega "trga" kriv razvajenizem je zapeljivo enostavna; resnica pa nekoliko bolj zapletena. Mladi so resnično razvajeni, toda stanovanja so še bolj resnično nedosegljiva.
Ne zavihajo rokavov in začnejo graditi, niti si ne ustvarijo družin, ki prinašajo večjo socialno varnostno in kreditno sposobnost. Tako bi se odzvala generacija njihovih staršev; večina naših sončkov (izjeme potrjujejo pravilo!) pa se raje pridruži kakšni zmešani nevladni organizaciji, pomeša med ljubljanski akademski proletariat in začne glasno tarnati, naj se že vendar nekdo drug zgane in jim zgradi ali kupi stanovanja.
Politika komaj čaka, da jim ustreže! Redko jo kakšna skupina volivcev dobesedno roti, naj sprejme nove milijardne prerazdeljevalne programe – od davkoplačevalcev k velikim gradbenikom in njihovi finančni režiji. Pri tako velikih transakcijah se ne opazi, če milijon ali deset po nesreči ostane komu prilepljen na prste.
Razlaga, da je za takšno stanje kriv razvajenizem, je zapeljivo enostavna. Resnica pa je nekoliko bolj zapletena. Na stanovanjskem trgu se je v desetletju spremenilo toliko, da je včerajšnja zdravorazumska "da se" miselnost v današnjem času pretežno neuporabna. Mladi so resnično razvajeni, toda stanovanja so še bolj resnično nedosegljiva.
Da bi lahko končno začeli odpletati ta gordijski vozel, moramo opustiti dve zmotni prepričanji. Prvo je, da je treba stanovanja razdeliti in ne zgraditi. Ni res, da nekdo ne more kupiti stanovanja zato, ker je drugi zgradil enega preveč. Drugo pa, da so posamezniki nemočni in mora zanje bivanjski problem od A do Ž rešiti država.
Namesto da ljudem skušamo z davki stanovanja vzeti in jih prerazporediti tistim, ki jih nimajo, moramo slednjim omogočili, da jih ustvarijo. In to sami, saj jih država s svojimi posegi pogosteje ovira, kot jim pomaga.
Pravo vprašanje zato ni, kaj bi morala storiti država, da bi bilo bolje. Ampak, kaj bi morala država prenehati početi!
Glavni cilj stanovanjske politike je preprost. Gradnja novih stanovanj mora biti poceni!
Trije nefinančni vzvodi, ki najbolj vplivajo na rast cen gradnje novih stanovanj, so: razpoložljivosti zazidljive zemlje, kompleksnost gradbene zakonodaje in davčna politika.
Država lahko na vseh treh področjih stori mnogo manj, vendar do zdaj pod nobeno vlado ni kazala pripravljenosti za to.
Cena zazidljive zemlje je odvisna le od tega, na koliko zemlje država dovoli graditi. Pri nas je nepozidanega 97 odstotkov državnega ozemlja. Možnosti je torej mnogo več kot potreb. Politika lahko čez noč umakne prepovedi in s tem podeseteri količino zazidljivih zemljišč ter z novo ponudbo zruši cene.
Gradbeno zakonodajo, z redkimi izjemami, že od osamosvojitve prilagajamo tistim, ki h gradnji pristavljajo svoje lončke. In ne tistim, ki gradijo. Generacija naših staršev ne bi verjela, kaj vse je danes prepovedano! Mnogi izmed njih so do hiše prišli tako, da so si v lastni režiji zgradili prvo nadstropje in se vselili, da jim ni bilo več treba plačevati najemnine drugje. Potem pa so objekt končali s tempom financiranja, ki so si ga lahko privoščili. Danes se za vselitev v hišo brez fasade plača do trideset tisoč evrov kazni. Namesto nekaj listov je treba birokratom predložiti fascikle nepotrebne dokumentacije, katere edini namen je, da se graditeljem vsilijo posredniki, ki jo pripravijo zanje. Gradnja v lastni režiji je omejena, medsosedska pomoč prepovedana. Država predpisuje vse živo: izolacijo, gradbišče, dnevnik, vodenje, nadzor. Lobiji so zakonodajo tako zakomplicirali, da je ni več mogoče poenostaviti. Zato bi jo bilo najbolje za stanovanjske hiše povsem izločiti iz obstoječe zakonodaje in na novo napisati na nekaj straneh ter z njo namerno povoziti neštete druge člene v gradbenih in prostorskih zakonih. Na žalost koalicije, ki bi prenehala podpirati to sramotno izkoriščanje individualnih graditeljev, ni na obzorju.
Najbolj kislo jabolko, v katero je treba ugrizniti, pa so davki. V normalnem okolju se neskladje med velikim premoženjem in nizkimi dohodki, ki pri nas že desetletja zavira razvoj sodobnega davčnega sistema, reši z zasebno konverzijo dela premoženja v dohodke. Pri nas pa se namesto tega raje kregamo s temelji učinkovite davčne politike – pravičnostjo, transparentnostjo, enostavnostjo in izplenom – ter iščemo nore in največkrat protiustavne rešitve, katerih cilj je, da ne bi delovale in posledično ne bi nič spremenile.
S tem je treba prenehati. Namesto tega raje ukinimo vse obstoječe "nepremičninske" davke – od komunalnega prispevka, nadomestila za uporabo zemljišča, davka od oddajanja in izrednega davka na premoženje – ter jih nadomestimo z enim samim davkom na razpolaganje z zemljo kot naravnim virom, ki naj bo odvisen od njene tržne vrednosti. S to poenostavitvijo zajamemo najširšo davčno bazo. Hkrati visoke stroške gradnje, ki nastanejo, še preden se v zemljo zasadi lopata, razvlečemo na vse življenjsko obdobje stavbe.
Cilj davčne politike na stanovanjskem področju ne sme biti kaznovanje tistih, ki si kaj lepega zgradijo, ampak ustrezen davčni izplen, s katerim se lahko razbremenijo dohodki, ter podpora aktivni zemljiški politiki oziroma zagotavljanje, da sedenje na zelo vrednih naravnih virih ter njihova neizraba lastnika vsako leto nekaj staneta.
Našteta tri področja – omejevanje zazidljivosti, mikromenedžment gradnje in davčno kompliciranje – so oče, sin in sveti duh stanovanjske politike. To je vse, česar državi ni več treba početi tako zavzeto, da bo bolje.
Lahko pa še naprej iztegujemo vrat in potiskamo glavo v oblake, gojimo utopična prepričanja, da je stanovanj dovolj in jih je treba le razdeliti, in pravljične scenarije, da jih bo zgradila država ter da je na Dunaju ali v Caracasu drugače, ter mitske predstave o neprofitnih najemnih stanovanjih, ki da bodo vse rešila.
Na koncu se nič od tega ne bo uresničilo, pritisk na cene in vrste čakajočih na stanovanja pa bodo, kot že trideset let, vsako leto daljši.
Če bi država lahko obdavčila srednji sloj, ki v vsaki družbi plača največ davkov, in vsem kupila stanovanje, potem bi si jih srednji sloj lahko kupil sam. Kar je drago za ljudi, je v zadostnih količinah še mnogo dražje za državo.
Rešitev je, da s stanovanjskega področja umaknemo državo, da njegove vajeti končno prepustimo trgu in da mladi potem pljunejo v roke ter zagrabijo lopate.
Problem pa je, da za resno reševanje problema še ni dovolj hudo.
65