nepremičnine
Nedelja, 31. 7. 2022, 11.22
2 leti, 3 mesece
Kako oddati stanovanje v najem
Oddaja stanovanja je lahko dober način za ustvarjanje dodatnega dohodka in priročna alternativa prodaji. Preberite si ta priročen vodnik, o tem, kako oddati stanovanje v najem.
Zaradi trenutnega stanja na stanovanjskem trgu je najem nepremičnin vedno pomembnejši del našega načina življenja. Tudi v Sloveniji vedno več gospodinjstev zasedajo najemniki.
Prav zaradi tega se trend kupovanja stanovanj kot naložbo vse bolj povečuje. Čeprav obstajajo tveganja pri katerikoli vrsti naložb pa nepremičnine za najem veljajo še vedno za eno najbolj stabilnih naložb. Med rednim denarnim tokom od najemnin, povečanjem vrednosti nepremičnine in davčnimi ugodnostmi je pridobitev druge nepremičnine zelo vredna zaradi njenega dolgoročnega naložbenega potenciala.
Kratkoročni in dolgoročni najem
Preden odgovorimo na vprašanje, kako oddati stanovanje v najem, se je potrebno odločiti, ali želite vaše stanovanje oddajati kratkoročno ali dolgoročno. Oba imata svoje prednosti in slabosti, zato boste želeli vedeti, kateri je najbolj smiseln za vašo nepremičnino za najem.
Če razmišljate o oddaji svojega stanovanja je zelo pomembno, da pridobite čim več informacij o stanovanju in sami lokaciji, na kateri se vaše stanovanje nahaja.
Lokacija je eden od pomembnih, če ne celo najpomembnejših dejavnikov pri določanju višine najemnine. Seveda ima lokacija za posameznika različno težo: za nekatere posameznike je najbolj pomembno, da živijo v mestnem središču, skupaj s prednostmi, ki jih ponuja, spet drugi pa si svoj čas želijo preživljati bolj mirno in iščejo bolj odmaknjene lokacije. Kakorkoli veljajo stanovanja, ki se nahajajo v neposredni bližini urbanih območjih, ki zagotavljajo osnovno infrastrukturo, kot so šole, parki, trgovine, zdravstvene ustanove, za bolj zaželena in dosegajo tudi višje cene najema.
Da boste lahko določiti razumno ceno najema za vaše stanovanje morate upoštevati še druge dejavnike, ki določajo njeno višino. Poleg že omenjene lokacije so to seveda velikost stanovanja ter njegova razporeditev. Poleg tega se morate odločiti, ali boste stanovanje oddajali opremljeno ali neopremljeno. Od tega je namreč odvisno, kakšen tip najemnikov želite imeti v svojem stanovanju.
Če se odločite za oddajo neopremljenega stanovanja, boste verjetno imeli opravka z najemniki, ki bodo tam živeli dolgoročno. Predvsem bodo to družine in pari, ki si želijo urediti stanovanje na svoj način in tam živeti dalj časa!
Pri opremljenih stanovanjih pa bodo to najverjetneje najemniki, ki so izseljenci, dopustniki ali celo študenti.
Glavna prednost dolgoročnega najema je zanesljiv in stalen vir dohodka, saj predpostavlja sklenitev najemnega razmerja z enim najemnikom (oziroma eno skupino najemnikov) za daljše časovno obdobje. Prav tako pri dolgoročnem najemu maksimalno znižate vaše upravljanje z nepremičnino. To pomeni, da vam ni potrebno promovirati nepremičnine, skrbeti za pripravljenost nepremičnine, prav tako pa se obveznost plačevanja obratovalnih stroškov ob dolgoročnem najemu običajno prenese na najemnike.
Dejstvo, da imate sklenjeno najemno razmerje z enim najemnikom za dalj časa pa lahko predstavlja tudi največjo negativno plat dolgoročnega najema.V kolikor se namreč najemnik izkaže kot problematičen (slab plačnik, konfliktna oseba) lahko postane predčasna prekinitev najemnega razmerja velika težava, ki je povezana s časovno kot tudi stroškovno komponento (postopki izselitve so relativno dolgo trajajoči in prinašajo tudi odvetniške in sodne stroške).
Po drugi strani pa je prednost kratkoročnega najema fleksibilnost z najemniki, kar zmanjša potencialno plačilno nedisciplino, prav tako pa omogoča višje najemnine. Vsekakor pa je za kratkoročni najem potrebna večja odgovornost in prizadevnost na strani najemodajalca, ki mora svojo nepremičnino stalno promovirati, kot tudi ustrezno zanjo skrbeti ob vsaki menjavi najemnika. Sicer je težko na splošno govoriti o zasedenosti pri kratkoročnem najemu, vsekakor pa je le-ta povprečno nižja kot pri dolgoročnem najemu.
Kako oddati stanovanje v najem - kratkoročno ali dolgoročno, bo odvisno predvsem od vaših želj in pričakovanj.
V zadnjih dvajsetih letih se vedno bolj uveljavlja trend načina življenja digitalnega nomada, kar v svetu nepremičnin pomeni vedno več kratkoročnih najemov. Zaradi tega so stanovanja, opremljena in polna oblikovalskih pridihov in presežkov postala zelo priljubljena alternativa hotelom, predvsem z nastankom modernih platform, kot so HomeAway, Airbnb in Vrbo.
Oddati sam ali s pomočjo nepremičninske agencije
Kako oddati stanovanje v najem je vprašanje, ki je odvisno predvsem od vašega poznavanja lokalnega nepremičninskega trga in razpoložljivega časa. Prvotno velja izpostaviti, da vsekakor lahko svojo nepremičnino oddajate sami in pomoč nepremičninske agencije ni obvezna. Če se odločite, da boste nepremičnino oddajali sami, obstaja na slovenskem nepremičninskem trgu kar nekaj spletnih platform, na katerih lahko oglas za svoje stanovanje objavite popolnoma brezplačno (bolha, nepremicnine). Da bo vaš oglas viden in pritegnil poglede potencialnih bodočih najemnikov je pomembno, da imate kvalitetne slike, katere prikazujejo posamezne prostore ob naravni svetlobi in poudarite prednosti stanovanja (prenova kuhinje, kopalnice,itd). Ne pozabite navesti višine najemnine in tekočih stroškov ter vaše kontaktne podatke. V trenutku, ko boste našli primernega kandidata za vašo nepremičnino in se z njim dogovorili glede vseh podrobnostih najemnega razmerja, je potrebno skleniti še najemno pogodbo. Najemno pogodbo lahko sestavite sami oziroma uporabite enega izmed številnih vzorcev, ki se nahajajo na spletu. V kolikor niste prepričani, da lahko sami sklenete primerno pogodbo, pa vam lahko zgolj na tem koraku pomaga nepremičninska agencija ali pravni strokovnjak. Po sklenitvi pogodbe pa ne pozabite, da je potrebno le-to prijaviti tudi FURS-u za odmero davka.
V primeru, da se vam zgoraj navedeno zdi odveč, ali ste mnenja, da za vse to nimate časa, „živcev“ ali znanja, pa je za vas zagotovo bolj primerna oddaja preko nepremičninske agencije. Le-ta bo za vas opravila celoten zgoraj naveden postopek. Pri sami izbiri nepremičninske agencije pa morate biti pazljivi in izbrati agencijo, ki je prisotna v vašem lokalnem okolju in ima izkušnje z izvedbo najemnih poslov. Le takšna agencija bo namreč sposobna najti najboljše najemnike za vas. Prav tako je pomembno, da se že v začetku dogovorite za provizijo, do katere je agencija upravičena, v kolikor za vas najde najemnika in z njim sklene najemno pogodbo. Običajno je provizija enaka mesečni najemnini predmetne nepremičnine. Potrebno pa je opozoriti, da nepremičninska agencija običajno ne jamči za najemnika, katerega je našla za vas. Navedeno pomeni, da v kolikor se izkaže, da na primer najemnik ni zmožen poravnati najemnine, nepremičninska agencija za to ne nosi nobene odgovornosti (drugače povedano, od agencije ne morate terjati neporavnane najemnine).
Glede na zgoraj povedano predlagamo, da prvotno poskusite vašo nepremičnino oddati sami (in morebiti za pomoč prositi le ob sami sklenitvi najemne pogodbe), če pa vam to ne uspe, se kasneje še vedno lahko obrnete na nepremičninsko agencijo.
Kako oddati stanovanje v najem tujim študentom?
V zadnjem obdobju, predvsem z vzpostavitvijo evropskega programa izmenjave študentov (ERASMUS) pa se kot zelo lukrativna pokazala možnost oddaje nepremičnin tujim študentom. Navedeno je predvsem zanimivo za tiste izmed vas, ki imate nepremičnine v bližini fakultet oziroma študentskih nastanitev.
V Sloveniji se je celo vzpostavila platforma Erasmus Home, ki se ukvarja izključno z oddajanjem nepremičnin tujim študentom in vam svetuje kako oddati stanovanje v najem, da bo le to za vas najbolj dobičkonosno.
Oddajanje tujim študentom je zanimivo predvsem iz sledečih razlogov: zagotovljeno plačilo najemnine, saj tuji študenti po navadi poravnajo najemnino za cel semester tujega študija, redna frekvenca najemnikov (ko enkrat veljate za primernega najemodajalca, se bodo tuji študenti vračali oziroma prišli po priporočilu), možnost višjih najemnin (zaradi višjega življenjskega standarda nekaterih tujih študentov).
Vsekakor je pomembno dobro preučiti vse zgoraj naštete dejavnike, kako oddati stanovanje v najem, da bo le-to najbolj profitabilno za vas.
Naročnik oglasnega sporočila je Spartan Development, d. o. o.
