Kako priti do stanovanja?

In večina ljudi si na bančno posojilo danes ne upa več niti pomisliti, ker nimajo redne službe za nedoločen čas ali ker zaslužijo premalo, da bi zmogli plačevati obroke posojila. Toda ali res mora biti tako? Zgledi iz tujine nakazujejo, da pravzaprav ne. Je zaposlitev za nedoločen čas res nujna? V Sloveniji banke praviloma zahtevajo zaposlitev za nedoločen čas. Torej bi meni, čeprav imam že več let službo brez vmesnih prekinitev, le stežka odobrili posojilo, saj žal nimam dokumenta, ki bi mi zagotavljal službo za nedoločen čas. Pa čeprav dandanes delodajalcu tudi zaposlitve za nedoločen čas ni prav težko prekiniti. Vedno več je tudi služb, ki po svoji naravi ne morejo biti drugačne kot za določen čas. Med te spadajo na primer delo pri projektih, svetovalna dejavnost, pa tudi služba politika – pogodbo za delo v parlamentu namreč dobijo le za čas mandata. Še huje, v skupino "visokega tveganja" spadajo vsi samostojni podjetniki, ki jih je v Sloveniji vedno več, saj podjetjem ta oblika (za)poslovanja prinaša največ koristi. Nekateri se seveda za to obliko odločijo zavestno, saj jim ponuja več fleksibilnosti, hkrati pa jim omogoča, da so sami svoji gospodarji. Slovenske banke so žal očitno mnenja, da ljudje nismo sposobni gospodarjenja s svojim življenjem in svojim podjetjem. Ne le, da najraje vidijo zavezo našega delodajalca o plačevanju do upokojitve, preden ti odobrijo posojilo, pogosto preverijo tudi stabilnost podjetja, v katerem si zaposlen. Če se je vaš delodajalec znašel v težavah in torej obstaja možnost, da vaša "služba za večno" le ne bo tako večna, boste slovensko banko težko prepričali, da lahko ob stečaju vašega trenutnega delodajalca s svojim znanjem in spretnostmi uspešno zaslužite tudi pri kakšnem drugem delodajalcu ali pa neposredno pri svojih strankah. Nekoliko bolj tolerantne do drugačnih oblik dela so tuje banke, ki delujejo pri nas. To ni presenetljivo, saj v tujini menjava službe vsakih nekaj mesecev ali samostojna podjetniška dejavnost nista razumljeni kot nekaj slabega. Vendar je tudi to še daleč od prakse, ki jo poznajo v nekaterih državah. Banke v Veliki Britaniji recimo ne zahtevajo redne zaposlitve, temveč le redne prihodke v zadnjih šestih mesecih pred prošnjo za posojilo. Pogledajo tudi vašo "kartoteko" ter preverijo, ali ste v zadnjih šestih letih redno plačali vse obveznosti in ni nihče zoper vas vložil zahteve za plačilo zapadlih obveznosti. Redni prihodki in čista "kartoteka" sta za banko zadostno zagotovilo, da boste posojilo najverjetneje uspešno poplačali in da vam posojilo lahko odobrijo. Od česa je odvisna višina posojila? Znesek posojila, ki ga lahko dobite, je seveda odvisen od pogojev bank glede tega, koliko je najvišja dovoljena višina mesečnih obrokov glede na vaše dohodke in izdatke. Slovenske banke običajno zahtevajo, da vam po plačilu mesečnega obroka posojila na računu ostane znesek dveh tretjin minimalne plače, saj zakon določa, da vam mora najmanj toliko ostati. Tuje banke, ki delujejo v Sloveniji, poskušajo vaše stroške oceniti malo bolj realno, zato vas povprašajo po vaših dejanskih stroških, med drugim tudi, koliko otrok imate, saj to vpliva na vaše minimalne mesečne izdatke. Seveda to v določenih primerih lahko pomeni, da so vam pripravljene posoditi manj, kot bi lahko dobili od slovenske banke, vendar pa vam po njihovi oceni ostane več prostora za dihanje, kar je pomembno tudi, če med odplačevanjem narastejo stroški obresti. V Veliki Britaniji banke pri ocenjevanju vaše dejanske sposobnosti odplačevanja posojila presodijo vaše stroške v zadnjega pol leta. Če torej trenutno plačujete najemnino in banka oceni, da pri odplačevanju posojila višina mesečnega obroka ne bo presegala stroška najemnine, ali pa ste razliko v preteklega pol leta redno privarčevali, je to za banko znak, da ste posojilo sposobni odplačevati. Še preden vam odobrijo posojilo, pa morate dokazati, da imate privarčevanih dovolj sredstev za polog. Kako lahko država pomaga prebivalcem pridobiti polog? Tako slovenske banke kot tuje banke v Sloveniji večinoma zahtevajo, da imate ob nakupu nepremičnine na voljo prihranke v višini vsaj 20 odstotkov vrednosti nepremičnine, kar pa, glede na posameznikov položaj, lahko naraste tudi na 40 odstotkov. V Veliki Britaniji, kjer so cene nepremičnin še veliko višje in je denar za polog še težje privarčevati, so nekatere banke pripravljene odobriti posojilo že pri petodstotnem pologu. To je na prvi pogled mamljivo, vendar so obresti v tem primeru precej višje in s tem 95-odstotna posojila za marsikoga nedostopna. Tako država kot zasebni sektor sta našla več rešitev tudi za premostitev te ovire. Vladna shema za pomoč pri nakupu (angl. "help to buy") posamezniku omogoča, da si ob nakupu novogradnje denar v višini 20 odstotkov vrednosti nepremičnine izposodi od države v obliki posojila s petletnim moratorijem. Tako mora pri banki zaprositi le za posojilo v višini 75 odstotkov vrednosti nepremičnine, obresti in mesečni obroki pa so posledično precej nižji. V prvih petih letih po prejemu državnega posojila lahko posameznik po svojih zmožnostih prostovoljno odplačuje vladno posojilo, po preteku petih let pa je glavnica tako že precej nižja in s tem nižji tudi mesečni strošek odplačevanja. Seveda večina mladih v teh petih letih tudi karierno napreduje, s čimer se poviša njihov prihodek, tako da je odplačilo posojila veliko lažje, do svojega prvega doma pa pridejo veliko hitreje, kot bi sicer. Tudi za ljudi z nizkimi dohodki obstajajo rešitve Za tiste, ki nimajo dovolj visokih prihodkov, da bi lahko pri banki dobili posojilo za nakup celotne nepremičnine, pa stanovanjska združenja ponujajo drugačno rešitev. Ob izdaji dovoljenja za gradnjo stanovanj se občine z investitorji dogovorijo, da bo del stanovanj prodanih po principu deljenega lastništva (angl. "shared ownership"). To pomeni, da posameznik lahko kupi od 25- do 75-odstotni delež stanovanja, lastnik preostalega deleža pa ostane stanovanjsko združenje in zanj kupcu zaračunava najemnino. Ko se posameznikovo finančno stanje izboljša, lahko (po delih ali v celoti) dokupi preostali delež stanovanja in tako postane edini lastnik. Skupni mesečni strošek posojila in najemnine je ponavadi sicer nekoliko višji, kot bi bil strošek obroka posojila za celotno vrednost nepremičnine, vendar ta dodatni strošek za marsikoga odtehta dejstvo, da živi pod svojo streho in brez strahu, da bi se moral preseliti proti svoji volji. V Sloveniji se tej shemi še najbolj približa trend prodaje posameznih sob. Že z okoli 20 tisoč evri si lahko v središču Ljubljane kupite sobo. Vendar to še zdaleč ni enako, saj si morate običajno vsaj sanitarije deliti z lastniki sosednjih sob, kuhinjo pa pogosto nadomesti le manjši kuhalnik v sobi. Skrajni čas je torej, da se tudi v Sloveniji najdejo rešitve, ki bodo vsakemu omogočale, da postane ponosni lastnik svojega bivališča, ki bo izpolnjevalo minimalne pogoje za ohranitev osnovnega dostojanstva.