Ponedeljek, 5. 6. 2023, 12.41
1 leto, 5 mesecev
Ali kot najemnik/najemodajalec res plačujete le tiste stroške, ki jih morate?
Najemna pogodba je ključni dokument med najemniki in najemodajalci, saj so v njej urejene pravice in obveznosti obeh strani. Pomembno področje, ki ga vsebuje, so tudi finančne obveznosti, kar smo vzeli pod drobnogled tudi v tem članku. Z nadaljnjim branjem boste izvedeli, katere stroške mora kriti najemnik in kateri stroški bremenijo najemodajalca. Razumevanje teh finančnih obveznosti je ključno za uspešno izvajanje najemnih pogodb in s tem prijetno najemniško izkušnjo.
Kateri stroški so najemnikovi in kateri najemodajalčevi?
Nesporno je, da tekoče stroške, kot so plačilo za porabo elektrike, vode, naročnine telekomunikacijskih storitev, stroške ogrevanja, odvoza smeti, dimnikarske storitve ter druge obratovalne stroške, nosi najemnik. To je jasno določeno v Stanovanjskem zakoniku. Do sprememb lahko pride, če je tako zapisano v najemni pogodbi, ki jo najemnik in najemodajalec skleneta.
Kako pa je s plačilom stroškov za vzdrževanje nepremičnine? Plača jih najemodajalec, vzdrževalna in investicijska dela pa so pomembna, saj se z njimi ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen stavbe. Mednje spada letno vzdrževanje gasilnih aparatov in pregled dvigala, vgradnja toplotne črpalke, večja popravila, prenova … Prav tako so breme najemodajalca stroški upravljanja večstanovanjske stavbe, stroški rezervnega sklada in zavarovanja objekta.
Strošek, imenovan Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), je obveznost, ki jo mora plačati dejanski uporabnik nepremičnine, kar v večini primerov pomeni najemnik. Tako je zapisano v Zakonu o stavbnih zemljiščih, lahko pa je z najemno pogodbo določeno, da ga plačuje najemodajalec. Pomembno je razumeti, da NUSZ ni davek na nepremičnine, kot pogosto napačno mislijo ljudje.
Povzročitev škode v najemnem objektu
Najemnik je dolžan uporabljati stanovanje v skladu z določili najemne pogodbe. V primeru nastanka škode zaradi malomarnosti ali nepravilne uporabe je najemnik odgovoren za to škodo in tudi dolžan kriti stroške popravila. Hkrati najemnik redno in nemudoma obvešča lastnika nepremičnine o napakah, za katere je odgovoren lastnik. Najemnik je prav tako odgovoren za izvedbo nujnih del in popravil, ki so potrebni za zaščito življenj, zdravja stanovalcev ter stanovanja in opreme v njem. Če najemnik s tem prepreči nastanek večje škode, ima pravico zahtevati povračilo stroškov oz. se z najemodajalcem lahko dogovori za sorazmerno znižanje najemnine.
Najemnik ima pravico zahtevati povračilo škode tudi v primeru, ko najemodajalec zanemari svojo obveznost vzdrževanja stanovanja v stanju, ki omogoča normalno uporabo. V primeru, ko najemnik ne more uporabljati stanovanja zaradi opustitve obveznosti najemodajalca, lahko za ta čas zahteva sorazmerno zmanjšanje najemnine. Vendar pa najemodajalec ni dolžan kriti stroškov, ki so posledica sprememb, ki jih želi izvesti najemnik, in niso nujne za normalno uporabo stanovanja, kot na primer zamenjava funkcionalnega pohištva ali talnih oblog.
Dolžnosti, kršenje pravic in sankcije
Načeloma velja, da najemnik ni obvezan plačati stroškov, ki niso izrecno določeni z zakonom ali najemno pogodbo. V primeru, ko najemnik plača strošek, ki ni njegova obveznost, ima pravico zahtevati vračilo teh sredstev ali se z najemodajalcem dogovoriti za kompenzacijo z znižano najemnino.
Kot napisano, je najemodajalec dolžan zagotavljati stanovanje in skupne prostore v stanju, ki zagotavljajo normalno uporabo. V primeru, da se tega ne drži, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku odredi izvedbo potrebnih del. Če jih lastnik/najemodajalec ne izvede del v določenem roku, jih sme opraviti najemnik, ki nato zahteva povrnitev stroškov z obrestmi. Hkrati lahko terja sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ali zahteva, da mu najemodajalec priskrbi drugo primerno stanovanje.
Kaj pa lahko stori najemodajalec, če je situacija nasprotna? Torej v primeru, da najemnik ne plačuje določenih obveznosti, kar je tudi lahko zelo pogosta praksa. Najemnik mora obveznosti poravnati v 60 dneh po prejemu računa. Neplačevanje obveznosti je krivdni odpovedni razlog, kar pomeni, da se zaradi njega lahko odpove sama najemna pogodba. Predno do tega lahko pride, mora najemodajalec najemnika pisno obvestiti in mu določiti rok, ki je daljši od 15 dni. Če najemnik v tem roku ne odpravi kršitve, lahko najemodajalec vroči odpoved najemne pogodbe z odpovednim rokom, ki ni krajši od 60 dni.
Še ena rešitev pri neplačevanju je tudi izvršba na neplačane zneske, a to le v primeru, da je sama najemna pogodba sklenjena v notarskem zapisu, skupaj z določilom o plačilu najemnine in stroškov ter z določilom o neposredni izvršljivosti.
Naročnik oglasnega sporočila je 12MEDIA D.O.O.
