Novo: sveženj novih stanovanj v prestolnici

Kako ocenjujete trenutno stanje na trgu nepremičnin v Ljubljani in nasploh v Sloveniji?

Ugotavljamo, da se trg uravnava. Kar pomeni, da se ponudba približuje povpraševanju. Današnji kupci nepremičnin so veliko bolj informirani in zahtevni, saj želijo vedno boljše razmerje med kakovostjo in ceno, kar je seveda tudi prav.

Oddajanje nepremičnin prek Airbnbja je močno vplivalo na najemniški trg v Ljubljani in ga tudi spremenilo. Po eni strani se vse več mladih namesto za nakup odloča za najem nepremičnin, po drugi strani pa je vse manj stanovanj, ki se oddajajo za dolgoročni najem. Prav zato so najemnine v središču mesta poletele v nebo. Kako vi ocenjujete Airbnb "problematiko" v slovenski prestolnici in kje vidite še potencialne rešitve?

Oddajanja prek Airbnbja, Bookinga in drugih ne vidimo kot problem, temveč vidimo kot izziv in priložnost za razvoj ter investicije v nepremičnine. Zato je investitor projekt Rezidenca Pipanova zasnoval kot odgovor na ta izziv in vedno večje povpraševanje po tovrstnih nepremičninah, ki so zasnovane in prilagojene za oddajo prek Airbnbja, Bookinga, prav tako za dolgoročno bivanje.

Kako bi vi regulirali "Airbnb oddajanje" stanovanj?

Žal reguliranje "Airbnb oddajanja" ni v naši moči, zato so pristojne druge inštitucije. Veliko pa lahko investitorji, kot je v našem primeru, naredijo s primerno zasnovanim projektom. Torej z objektom, ki je prilagojen tako s pravnega kot dejanskega vidika. Kar pomeni, da odpade vsa problematika kratkoročnega oddajanja. Ta problem je vse večji v stanovanjskih objektih, ki niso bili predvideni za tovrstno dejavnost. Dnevno se menjavajo gostje (sosedi), nezadostno število parkirnih mest, spreminjanje inštalacij v namen prilagoditve čim večjemu številu postelj in še kaj … Tudi hostli rastejo kot gobe po dežju. Nekateri popolnoma na neprimernih lokacijah z nemogočo infrastrukturo. Veliko nepremičnin, ki se oddajajo, je zelo neprimernih. Do tega pa pride zato, ker je očitno možno prav vsako nepremičnino nameniti oddajanju. Naše mnenje oziroma mnenje investitorja je, da to ni možno in navsezadnje tudi ni prav.

Cene nepremičnin so v Ljubljani vse višje in z njimi rastejo tudi najemnine, v povprečju za 150 do 200 evrov. Če so še pred letom garsonjere oddajali za 350 evrov na mesec, se najemnine zdaj gibljejo okoli 500 evrov in več. Vzroka sta predvsem dva: oddajanje stanovanj turistom prek Airbnbja in delavcem na začasnem delu pri nas, kjer najemodajalci zaračunavajo postelje v stanovanjih. Mnogi radi rečejo, da je v Ljubljani lažje najti službo kot stanovanje. Se strinjate s to izjavo?

Tudi mi smo prišli do podobnih zaključkov. Menimo, da je vsaka nova nepremičnina izredno dobrodošla. Kronično pa primanjkuje namenskih objektov oziroma objektov, kjer je investitor razmišljal tudi o tem dejavniku, torej o oddajanju. Izredno veliko je kupcev, ki potrebujejo nepremičnine prav za ta namen, kar je tudi razvidno iz odziva na projekt Rezidenca Pipanova.

V letih svojega delovanja je Airbnb na mesta pomembno vplival predvsem zato, ker se je delež stanovanj, namenjenih lokalnim prebivalcem, za daljši čas na ta račun zmanjšal, saj so se lastniki odločili oddajati stanovanja turistom. Tudi v Ljubljani je čedalje več nezadovoljstva. Stanovanja za oddajanje prek Airbnbja so praviloma v večstanovanjskih hišah ali blokih, kjer številni prebivalci niso zadovoljni, da se njihov blok spreminja v hotel, kjer na hodnikih ne poznajo več svojega soseda. Ali vaša ideja za gradnjo novega objekta Rezidenca Pipanova v Vižmarjah, prilagojenega kupcem, ki želijo svojo nepremičnino oddajati prek Airbnbja in drugih spletnih platform, izhaja predvsem iz omenjene problematike?

Seveda! Namreč, v Mreži nepremičnin imamo dnevno povpraševanja po takšnih nepremičninah. Vse več je kupcev, ki pogojujejo nakup stanovanja z urejeno dokumentacijo. S tem mislimo na soglasja sostanovalcev za oddajanje za kratkoročni najem. Zato smo tudi investitorju ponudili tovrsten projekt. Imamo zelo veliko srečo, da nam je prisluhnil, kajti smo neke vrste pionirji v tem smislu.

Katere rešitve objekt ponuja in komu je primarno namenjen?

Namenjen je pravzaprav vsem, razen morda družinam z otroki, saj imamo samo majhne enote med 33 in 45 kvadratnih metrov. Poleg že tako ugodnih cen bo kupec, ki pa je pravna oseba ali fizična, ki je DDV-zavezanec ima dodatno ugodnost, saj si lahko refundira 22-odstotni DDV, kar znaša med 16.000 evrov do 26.000 evrov, če bo enoto oddajal v najem.

Imamo tudi stranke, ki bodo kupile apartma za otroke, ki študirajo v Ljubljani in ga bodo opremili za daljše bivanje, po študiju pa ga nameravajo oddajati, da se skozi najemnino izplača kredit. Vsi apartmaji imajo balkon ali atrij in so višje kakovosti, torej bo vgrajeno talno gretje, rekuperacija zraka, temu primerno bodo zelo nizki stroški. Prav tako bodo vgrajena kakovostna okna, kar omogoča kakovostno bivanje tudi za dolgoročno bivanje, ne glede na bližino železnice, kar vidimo, da je glede na preobremenjen cestni promet tudi prednost za marsikoga.

Kakšne bodo okvirne cene za najem in koliko rezervacij že imate?

Uradno prodajo začnemo v naslednjih dneh. Do zdaj pa smo že sklenili 15 odstotkov rezervacij, s katerimi sklepamo pogodbe ta teden. Cene so zelo ugodne, in sicer že od 76.000 evrov + 22% DDV naprej.

Koliko bodo dosegale najemnine posamezne enote, pa je odvisno predvsem od tega, ali se bodo lastniki odločili za dnevno (AirbnB, Booking) ali dolgoročno oddajo. Mi seveda imamo izdelane tabele možnih donosov od najemnin, ki pa so odvisne tudi glede na raven opreme in drugih parametrov. Kupcu lahko podamo te podatke za lažjo odločitev načina oddajanja.

Kolik stanovanj bo v objektu in kako velika bodo?

Rezidenca Pipanova ima 48 enot in eno kavarno v pritličju, ki bodo dopolnjevala storitve za vse, ki bodo bivali v objektu. Enote so velikosti garsonjer in enosobnih stanovanj, torej med 30 in 45 kvadratnimi metri, z balkonom velikosti sedmih kvadratnih metrov ali z atrijem s teraso.

Objekt, ki ga boste začeli graditi v kratkem, bo registriran kot nastanitveni objekt, za katerega veljajo drugačno pravila kot za stanovanjske objekte. V njem tako ni treba pridobiti soglasja 75 odstotkov etažnih lastnikov, če se lastnik stanovanja odloči, da ga želi oddajati na različnih platformah. Čeprav bo imel nastanitveni objekt kategorizacijo nastanitvenega, pa bodo lastniki lahko v njem tudi živeli. To drži?

Tako je, v našem primeru teh težav s soglasji ni, kot jih imajo v stanovanjskih blokih. Tudi to drži, da je možno dolgoročno bivanje.

Dotaknimo se širše in dolgoročnejše perspektive. Kakšni so cilji in dolgoročni načrti v zvezi s tem projektom? Imate v načrtu še več podobnih objektov?

Koncept projekta Rezidenca Pipanova ni nekaj novega na trgu nepremičnin v tujini, pa tudi v Sloveniji ne. Res pa je, da je ta projekt že zasnovan namensko. Seveda imamo tudi za v prihodnje željo po izvedbi podobnih projektov, vendar samo v Ljubljani z bližnjo okolico.