Ponedeljek, 20. 8. 2018, 4.06
6 let, 4 mesece
Kupci stanovanj, pozor! Posojila se dražijo.
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
4,41
4
Slovenska gospodinjstva še vedno lažje pridejo do posojila za nakup stanovanjske nepremičnine kot pred krizo, obrestne mere so rekordno nizke. Kljub temu so banke pri posojilih s fiksno obrestno mero in potrošniških posojilih že potegnile zavoro.
Ob izjemno ugodnih razmerah na trgu dela in razcvetu nepremičninskega trga banke še naprej odobravajo vedno več novih stanovanjskih posojil.
Obrestne mere, ki jih ponujajo komitentom, ostajajo na rekordnih nizkih ravneh in se pri posojilih z variabilno obrestno mero gibljejo pri okoli dveh odstotkih.
Vendarle se že od začetka lanskega leta zvišujejo obrestne mere pri dolgoročnih posojilih s fiksno obrestno mero. V povprečju dosegajo že nekaj manj kot tri odstotke. To nakazuje, da so banke potegnile zavoro zaradi pričakovanega dviga obrestne mere Euribor v prihodnjih letih.
Dražijo se tudi kratkoročna potrošniška posojila. Njihov obseg se močno povečuje, saj so banke poenostavile postopke odobravanja ter zvišale tako ročnosti kot najvišje dovoljene vrednosti.
Nižja, a še vedno robustna rast posojil
Rast posojanja gospodinjstvom se je letos nekoliko umirila in je precej nižja kot pred krizo, ugotavljajo v Banki Slovenije v zadnjem poročilu o gospodarskih in finančnih gibanjih.
To je glede na preteklo veliko število transakcij in rast cen nepremičnin lahko posledica pomanjkanja novih nepremičnin na trgu in posledično manjših potreb po najetju posojila.
Primož Dolenc, začasni namestnik guvernerja Banke Slovenije
"Kljub temu je (v marcu, op. p.) z 11,5-odstotno rastjo potrošniških in 3,9-odstotno rastjo stanovanjskih posojil posojilna aktivnost še vedno razmeroma robustna in za eno odstotno točko presega povprečno rast v evrskem območju," dodajajo centralni bankirji.
Skupni obseg stanovanjskih posojil je v začetku letošnjega leta že presegel šest milijard evrov.
Tudi v večini bank (Intesa Sanpaolo, Gorenjska banka, NLB, SKB ...), na katere smo se obrnili z vprašanji o številu in pogojih novih odobrenih posojil, potrjujejo, da se njihov obseg povečuje.
"Obseg stanovanjskih posojil še vedno raste, prav tako povprečni znesek posojila. Te ugodne številke so posledica povečanega povpraševanja po nepremičninah in seveda tudi izjemno ugodne ponudbe," so nam povedali v banki SKB.
Velike razlike med informativnimi ponudbami
Kolikšne obrestne mere banke ponujajo komitentom in ali se te zvišujejo ali znižujejo, je na prvi pogled težko ugotoviti.
V bankah namreč že dalj časa poudarjajo, da pogojev pri odobritvi dolgoročnih stanovanjskih posojil ne spreminjajo oziroma jih ne poslabšujejo.
Tudi informativna primerjava ponudbe 20-letnih stanovanjskih posojil, ki jo na svoji spletni strani redno objavlja Zveza potrošnikov Slovenije, nakazuje, da so jih nekatere banke v zadnjem letu dni zvišale, druge celo pocenile. Tako naj bi se pribitki pri posojilih z variabilno obrestno mero gibali od 1,75 do 2,6 odstotka, pri tistih s fiksno pa od 2,9 do 4,05 odstotka.
Iz vsega tega izhaja, da se obrestne mere v resnici lahko močno razlikujejo od informativnih, saj banke vsakega posojilojemalca obravnavajo individualno. Obrestna mera je namreč odvisna od njegove bonitete.
Poleg tega so posojila v Sloveniji že tradicionalno dražja kot v drugih državah območja evra.
Banke sicer v en glas zagotavljajo, da ne pričakujejo nobenih večjih sprememb pogojev kreditiranja.
"Spremembe se lahko pojavijo zaradi nenadnih sprememb na finančnih trgih, trgu nepremičnin ali zaradi sprememb zakonodaje oziroma zahtev regulatorjev. Trenutno pa ne pričakujemo večjih sprememb," so povedali v Intesa Sanpaolo Bank.
Vse manj ugodna posojila s fiksno obrestno mero
Število dolgoročnih stanovanjskih posojil s fiksno obrestno mero se zaradi njihove ugodnosti močno povečuje, tako da ima fiksno obrestno mero že vsako drugo novo posojilo.
Uradno so obrestne mere pri tovrstnih posojilih konec leta 2016 oziroma v začetku lanskega leta dosegle najnižjo raven okoli 2,5 odstotka. V zadnjem letu dni so se zvišale in v juniju letos dosegle 2,9 odstotka.
Nekoliko ugodnejša naj bi bila nova stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero, ki imajo ročnost od petih do desetih let. V zadnjih dveh letih se gibljejo od 2,2 do 2,7 odstotka, v juniju pa naj bi dosegle 2,37 odstotka.
Povprečen obseg posojila, zavarovanega z nepremičnino, se je od začetka leta 2015 do konca lanskega leta povečal s 66 tisoč evrov na približno 80 tisoč evrov. To ni presenetljivo, saj cene nepremičnin rastejo.
Posojilni standardi višji kot pred krizo
Banke se letos, podobno kot lani, pri posojilni aktivnosti osredotočajo na gospodinjstva.
Njihova zadolženost je konec marca letos znašala 13,5 milijarde evrov, v zadnjem letu pa se je povečala za skoraj šest odstotkov oziroma 745 milijonov evrov. Samo najetih posojil je bilo za 11,8 milijarde evrov.
Kljub vsemu je zadolženost slovenskih gospodinjstev, izražena kot odstotek dolga v BDP, za več kot polovico nižja od povprečja območja evra.
Banka Slovenije ugotavlja tudi, da gospodinjstva nepremičnin ne kupujejo le s pomočjo bančnih posojil, ampak tudi z lastnimi privarčevanimi sredstvi. Konec marca letos so imela za 43,8 milijarde evrov premoženja, od tega za 18,5 milijarde evrov v gotovini in depozitih.
Tudi sicer so banke danes bolj pripravljene na morebitno krizo in manj občutljive na tveganja kot pred desetimi leti. Tako zaradi višjega razpoložljivega dohodka gospodinjstev kot zaradi dejstva, da so posojilni standardi za stanovanjska posojila na višji ravni kot ob izbruhu zadnje krize.
Agresivno trženje potrošniških posojil
Večje tveganje za banke so potrošniška posojila, ki pomagajo pri poganjanju rastoče zasebne potrošnje v državi.
V zadnjem času so namreč nekatere banke v tuji lasti (Addiko, NKBM,...) začele agresivno tržiti "hitra" posojila v vrednosti več deset tisoč evrov, s čimer bi v obdobju nizkih obrestnih mer in velike konkurence prišle do novih virov prihodkov in povečale bilančno vsoto.
"Usmerjeni smo v ponudbo potrošniških posojil, to pa kontinuirano prilagajamo razmeram na trgu. Posledično se je obseg potrošniških posojil v zadnjih treh letih občutno povečal," so pojasnili v banki Addiko (nekdanji Hypo).
V Novi KBM strankam omogočajo najem gotovinskega kredita do 30 tisoč evrov z dobo odplačila do osem let, ki ga odobrijo v samo nekaj minutah, tudi prek spleta. Tudi v banki Intesa Sanpaolo Bank so povedali, da vodijo trženjsko akcijo potrošniških posojil po nekoliko nižjih obrestnih merah.
"Od druge polovice leta 2016 se hitro povečuje izpostavljenost bank v segmentu potrošniških posojil, zlasti daljših ročnosti nad 10 let in brez zavarovanj, odobrenih s preprostejšimi postopki in nepopolnim evidentiranjem namena," ugotavlja tudi Banka Slovenije.
Obseg potrošniških posojil je, upoštevajoč celotno izpostavljenost bank, sicer majhen, se pa lahko z nadaljnjim povečanjem deleža teh posojil sistemska tveganja za bančni sistem povečajo.
Abanka
Odobravanje stanovanjskih posojil je v letošnjem letu primerljivo z odobravanjem v letu 2017.
Obrestnih mer in ročnosti pri stanovanjskih posojilih s fiksno obrestno mero v zadnjih treh mesecih niso spreminjali.
Povprečna ročnost pri stanovanjskih posojilih v letih 2017 in 2018 znaša 179 mesecev.
Pogojev pri odobravanju potrošniških posojil niso bistveno spreminjali.
Addiko
Obseg odobrenih stanovanjskih posojil je primerljiv lanskemu letu. So pa v Addiko Bank osredotočeni na ponudbo potrošniških posojil, zato je delež teh pri novoodobrenih posojilih višji kot v primeru stanovanjskih posojil.
V Addiko Bank ne ponujajo stanovanjskih posojil s fiksno obrestno mero. Obrestna mera pri stanovanjskem posojilu po ceniku znaša 3m Euribor + 2,40 odstotka. Povprečne dobe se gibljejo okrog 15 let.
Glede na trenutno znane informacije ne predvidevajo zaostrovanja pogojev na trgu potrošniških in stanovanjskih posojil.
Intesa Sanpaolo Bank
V primerjavi s prvim polletjem 2017 je povpraševanje nekoliko višje, saj je realizacija za skoraj 10 odstotkov višja kot v istem obdobju lani. Banka v zadnjem letu ni spreminjala pogojev poslovanja na področju stanovanjskih posojil, le obrestne mere je prilagodila dogajanju na finančnih trgih.
Intesa Sanpaolo Bank je ena izmed redkih bank na slovenskem bančnem trgu, ki posojila z ročnostjo do 30 let ponuja tudi s fiksno obrestno mero. Za zdaj te lastnosti posojil ne nameravajo spreminjati.
Ročnost posojil s fiksno obrestno mero, sklenjenih v letošnjem letu, se ni bistveno spremenila v primerjavi z letom 2017. Se pa je podaljšala doba stanovanjskih posojil s spremenljivo obrestno mero, in sicer za 2,5 leta. V 2018 je bila povprečna doba stanovanjskih posojil s fiksno obrestno mero 17 let, s spremenljivo obrestno mero pa slabih 20 let.
V primerjavi z letom 2017 so se fiksne obrestne mere v povprečju zvišale za slabih sedem odstotkov, spremenljive obrestne mere pa so se znižale za pet odstotkov.
Gorenjska banka
V letu 2018 opažajo rahlo povečanje odobrenih stanovanjskih posojil v primerjavi z letom 2017.
Gorenjska banka v zadnjem obdobju ni spreminjala obrestnih mer za stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero, prav tako ostaja doba kreditiranja s fiksno obrestno mero nespremenjena (maksimalna doba kreditiranja je za zdaj do 20 let).
Za stanovanjska posojila z variabilno obrestno mero se obrestna mera giblje od 2,00 do 2,10 odstotka; za stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero pa je obrestna mera od 2,80 do 3,20 odstotka.
NLB
V NLB ponujajo stanovanjska posojila z odplačilno dobo do 20 let ter hipotekarna posojila z odplačilno dobo do 30 let, in sicer tako s spremenljivo kot z nespremenljivo obrestno mero.
Nadaljuje se rast portfelja stanovanjskih posojil. V prvem četrtletju letos je banka opazila tudi povečano povpraševanje po potrošniških posojilih. Odobrila jih je za 83 milijonov evrov, kar je 19,3 odstotka več kot v enakem obdobju lani.
Gibanje obrestne mere za stanovanjska posojila bo odvisno od razmer na mednarodnih finančnih trgih, lokalnih konkurenčnih razmer in ravni povpraševanja po tovrstnih posojilih.
NKBM
V letošnjem letu so opazili nekoliko nižji obseg novih stanovanjskih posojil v primerjavi z istim obdobjem lani.
V banki so obrestne mere za stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero nazadnje spreminjali v maju 2018, in sicer so obrestne mere znižali za večino različnih ročnosti. Povprečje obrestnih mer pri posojilih s fiksno in variabilno obrestno mero kakor tudi ročnost pri obeh segmentih se v primerjavi z lanskim letom nista bistveno spremenila.
Dobe odplačil stanovanjskih posojil s fiksno obrestno mero pa ostajajo nespremenjene, tako še vedno strankam omogočajo najetje tovrstnih posojil do 20 let.
SKB
SKB je obrestne mere za stanovanjska posojila v zadnjem letu in pol spreminjala le enkrat, pred dvema mesecema. Minimalno so spreminjali fiksne obrestne mere le za določene vmesne ročnosti. Obrestna mera za na primer posojila do 25 let je še vedno enaka kot pred tem.
Ročnosti za posojila s fiksno obrestno mero niso skrajševali, tako za spremenljivo kot tudi za fiksno obrestno mero je najdaljša ročnost 25 let.
Pogoji odobravanja potrošniških posojil se že nekaj časa niso spreminjali, mogoče so celo ugodnejši, kot so bili. Dodatno so pri potrošniških posojilih podaljšali maksimalne ročnosti, zaradi česar so odobrili več tovrstnih posojil.
Unicredit
Povpraševanje se v primerjavi s prejšnjimi leti ni zmanjšalo, prav tako niso zaostrovali pogojev odobritve.
V zadnjem obdobju niso spreminjali fiksnih obrestnih mer pri stanovanjskih posojilih. Prav tako niso skrajševali ročnosti pri teh posojilih.
Spremenili so pogoje odobravanja potrošniških posojil, ki vplivajo na večji obseg odobrenih posojil.
V prihodnjem letu ne načrtujejo zaostrovanja posojilnih pogojev.
4