stanovanja
Sobota, 16. 11. 2024, 22.08
4 ure, 9 minut
Boštjan Udovič: Več stanovanj in nižje najemnine, prosim!
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
0,02
V Sloveniji že leta poslušamo, da moramo zgraditi nova in nova stanovanja, saj naj bi to rešilo težave našega najemniškega in prodajnega trga. Pri tem pa se redko vprašamo, ali je gradnja vedno novihinnovih stanovanj res (edina) prava pot do rešitev perečega stanovanjskega vprašanja mnogih ali le pot v neznano. Zna biti, da bi lahko vsa nova stanovanja končala prav na način, kot se je to zgodilo že v preteklih letih – brez sprememb, kot si jih želimo. In če to vzamemo v obzir, je morda dilema o tem, ali graditi nova stanovanja ali ne, veliko bolj zapletena, kot se zdi na prvi pogled. A pojdimo po vrsti.
"Izvirni greh" slovenske stanovanjske politike
Težko bi se bolj strinjal z enim od svojih nekdanjih profesorjev na Ekonomski fakulteti, ki je pred leti v nekem neformalnem paberkovanju (javno si verjetno tega ne upa na Slovenskem izreči nihče) dejal, da je izvirni greh zavoženosti slovenskega trga stanovanjskih nepremičnin t. i. Jazbinškov zakon. Ta je namreč nekaterim omogočil, da so prišli poceni do stanovanja, drugim – ki so bili denarno močnejši – pa, da so prišli do več stanovanj.
Kaj je bilo po njegovem mišljenju v Jazbinškovem zakonu grešnega? Vsaj to, da so ljudje resda dobili stanovanje za ugoden denar, a sočasno jih je država izgubila. Iz velikega državnega fonda smo torej prešli na popolno zasebno lastništvo. S čimer ni nič narobe, če ne bi mnogi v naši državi pričakovali, da jim bo zdaj država prenavljala stanovanja. Tako pač v sistemu, ki ga imamo, ne gre. Če je stvar zasebna, so zasebne tudi koristi in stroški. Torej – potem za državo tu ni prostora.
K njegovi razpravi sem sam dodal še dva greha Jazbinškovega zakona. Torej – podcenjevanje, kaj Slovencem pomeni (lastna) nepremičnina. To se je na najbrutalnejši način pokazalo ob t. i. Svetlikovem zakonu, ko je vlada Boruta Pahorja uvedla plombe na stanovanja in hiše ljudi, ki jim je država pridajala dodatek k pokojnini ali drugo denarno nadomestilo.
Ta Svetlikov ukrep, ki je bil čisto primeren – lastnina terja odgovornost, denar države pa je tudi denar davkoplačevalcev in mora biti trošen racionalno –, je naletel na bes Slovenk in Slovencev. K temu so svoje doprinesli tudi naši mediji, ki so prek televizijskih programov, poročil, mnogoterih televizijskih oddaj, člankov v časopisih ali na spletu … prikazovali takratno vlado kot mačehovsko in kot vlado, ki jo javne finance zanimajo bolj kot lastni ljudje. Te naj bi (tako se je bralo) zaradi pohlepa proračuna in davščin pehala v revščino.
Pa temu ni bilo tako. Zakon je bil "le" logičen (in večini prebivalstva ni bil povšeči): če država založi sredstva za nekoga, je treba ta sredstva državi tudi vrniti. Država namreč ni imaginarna blagajna ali dobrodelna ustanova, ampak konkreten denar konkretnih davkoplačevalcev. In to je treba upoštevati.
Tretji greh Jazbinškovega zakona pa se je po mojem mnenju pokazal v tem, da privatizacija družbenih stanovanj ni privatizirala tudi miselnosti, in sicer da je nepremičnina odgovornost. "Poceni" stanovanja so se posledično po načelu "izi come, izi go" tudi preprodajala pod ceno, kupovali so jih tisti, ki so si to lahko privoščili. Prihajalo je do anomalij, ki jih danes krvavo občutimo: da imajo nekateri po več stanovanj, drugi pa si še enega težko privoščijo.
Nepremičnina je tudi odgovornost.
K temu grehu lahko pridamo še enega: "Jazbinšek" ni predvidel investicijskega sistema privatizirana stanovanja. Investicije so bile tako prepuščene posamezniku. In spet smo se znašli v precepu, včasih pa v Alicini čudežni deželi, ko so nekatera stanovanja postajala pravi mali razkošni dvorci, druga pa v zadnjih 30 letih niso zamenjala niti dotrajanih radiatorjev.
Slovenska tranzicija in stanovanjski zakon
Slovenska tranzicija je tako šla svojo pot, tudi količina stanovanj se je vseskozi večala (mnogokratno glede na rast prebivalstva), a pereči problemi se v vseh 30 letih niso odpravljali. Kvečjemu obratno.
Da je bila to pot v neznano, se je pokazalo konec 90., ko je na Slovenskem zažuborel trg oddajanja premoženja v najem. Tudi sam sem to izkusil, ko sem postal študent. Kaj vse se je oddajalo … se ne želim niti spominjati. A priznati moram, da sem imel srečo z najemodajalci. Upam, da so bili tudi oni zadovoljni z menoj. Toda vrnimo se k izhodišču.
Razmah trga najemi/oddaj je odprl vprašanje o tem, kakšne naj bodo pravice najemnikov in najemodajalcev, ter predvsem vprašanje, zakaj ljudje oddajajo stanovanje. Večina ga je oddajala zato, da si je popravljala plače. A obstajali so že takrat, danes pa jih je še več, tisti, ki stanovanja niso želeli oddajati, saj so ga kupili "na zalogo" ali "za svoje potrebe".
Eden takšnih je moj bežni znanec, ki mi je pred kratkim na vprašanje, zakaj z ženo ne oddajata stanovanja, odgovoril, da ga ne oddajata zato, ker ga potrebujeta. In to na način, da lahko on "pred njo [ženo] zbeži" v to – prazno – stanovanje, da ima mir in stanovanje "samo zase". Nisem želel spraševati naprej, kaj pomeni zbeži in ali ga ima res samo zase, a vendarle ta primer kaže, da je kopičenje stanovanj včasih komu pomembno tudi zaradi ohranjanja lastnega duševnega/duhovnega miru.
No, druga anekdota, ki sem jo slišal od bližnjega znanca, pa se je nanašala bolj na aktualno stvarnost. Dejal je [pisano po spominu], da "glede na vse grozljivke, ki jih dnevno slišiš, kakšni so najemniki, raje stanovanja ne odda, kot da bi si na glavo naprtil še kakšno težavo". Ob tem se je pridušal in mi natresel nekaj horor zgodbic o najemnikih, ki da jih je slišal.
In ker sam ne dam na čula-rekla-kazala kaj dosti, sem šel pogledat, kaj o pravicah najemnikov in najemodajalcev pravi stanovanjski zakon. Nekaj ocvirkov:
Ste vedeli, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo iz nekrivdnih razlogov le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje (106.1 člen SZ-1)? Ali pa to, da "stroške selitve najemnika nosi lastnik" (106.5 člen SZ-1)? Kaj pa to, da če kupite stanovanje, v katerem je nekdo najemnik, kupite stanovanje z najemnikom (107. člen SZ-1)? Pa da ne bomo črkobralski, bodimo konkretni, kako se te določbe udejanjajo v praksi.
Kolega iz mladostnih let je pred leti oddal stanovanje za nedoločen čas, ker ga je kupil na zalogo, za sina. Ko se je sin oženil, sta se dogovorila, da se preseli v to stanovanje. No, zadeva ni bila tako enostavna. Tri leta je trajala kalvarija, da je dobil najemodajalec stanovanje nazaj, dobil ga je v popolnoma razsutem stanju, tako da je moral še kar nekaj vložiti vanj, da je bilo primerno za bivanje. Najemnik ga je zaradi izselitve tožil, proces še poteka.
Ali pa drugi primer, znanec iz Gorenjske, ki je pred odhodom v Bruselj v Ljubljani oddal stanovanje. Najemniki niso plačali niti ene najemnine, niti enega stroška, sodni postopek za izpraznitev je trajal več kot leto dni (najemniki so se pritožili, da nimajo kam iti, zato postopek še poteka). V vsem tem času ni mogel upravljati svojega stanovanja, sočasno ne dobivati dohodkov od najemnine.
Kdaj bomo vzpostavili partnerstvo med najemniki in najemodajalci ter državo?
Je pa moral plačati davke, ker je najemnino ob sklenitvi pogodbe prijavil Finančni upravi. Torej je bil dvakrat oškodovan. Saga se je končala pred kratkim, ko se je vrnil iz Bruslja. Stanovanje je zdaj prazno in bo takšno ostalo, saj ga ne bo nikoli več oddal, "ker ga imam raje praznega in plačujem stroške, kot da se mi ponovi to, kar sem preživel".
Opisal sem samo dve grozljivki, ki sem ju lahko spremljal iz prve roke. Verjetno bi vam moj soimenjak iz Zbornice za poslovanje z nepremičninami vedel našteti še veliko več takšnih zgodb. Torej: se lahko po povedanem še čudimo, da je v Sloveniji praznih več kot 160 tisoč stanovanj? Od tega v Ljubljani več kot 11 tisoč? Ti podatki so zelo zaskrbljujoči, saj pomeni, da najemni trg stanovanj v Sloveniji pač ne deluje.
Kaj storiti?
V takem zatečenem stanju je treba narediti malo, da narediš veliko. Prva stvar je gotovo prenova stanovanjskega zakona. Tak kot je, je eden od virov nedelovanja slovenskega najemniškega trga stanovanj. Podanašnjiti ga je treba, bolj logično napisati obveznosti in pravice najemnikov in najemodajalcev. Dokler najemodajalci ne bodo imeli občutka, da so tudi oni pravno zaščiteni (in vsi, s komerkoli sem govoril, trdijo, da se ne počutijo zaščiteni), se ne bodo odločali za oddajanje stanovanj v najem.
Žal je v svetu oddajanja in najemanja načeloma, če sistem ne deluje, tisti, ki oddaja, vedno močnejši. Jaz pa mislim, da mora država tu vzpostaviti vse pogoje za partnerstvo med obema stranema. A pojdimo dalje.
Drugič. Znižati je treba davke za oddajanje stanovanj v najem. Zdaj je davek 25 odstotkov. To pomeni, da ti država vzame četrtino najemnine. Če vzameš v zakup še tveganje, da ne dobiš primernega najemnika oz. dobiš takega, kot sem ga opisal v dveh primerih zgoraj, se pač najemodajalci raje ne odločijo za oddajanje. Sploh če "jim ni treba". Torej to bi bil lahko korenček, ki bi ga država uporabila.
Lahko pa bi vzporedno s tem korenčkom država uporabila tudi palico. Na način, da bi vse tiste, ki stanovanja ne oddajajo iz neopravičljivih razlogov, denarno udarila. Izračunali bi namreč lahko "izgubljeni davčni dohodek države" in tisti, ki stanovanja ne bi oddajali iz neupravičenih razlogov, bi ga pač morali plačati.
Po domače: če bi tisti, ki stanovanje oddaja, plačal npr. tisoč evrov davka letno, bi to plačal tudi tisti, ki stanovanja ne oddaja iz neopravičljivih razlogov. Gotovo bi tak ukrep spodbudil številne, ki danes ne razmišljajo o oddajanju, da bi o tem temeljito še enkrat premislili.
Končno: najemnika in najemodajalca moramo začeti razumeti kot partnerja, ne kot sovražnika. V slovenskih medijih zadnje pol leta berem zgodbe o "groznih najemodajalcih" (npr. TU in TU), pri čemer pa v zadnjega pol leta še nisem prebral zgodbe o "groznih najemnikih". Dokler bo slovenska stvarnost slikana tako črno-belo, skupnega partnerstva ne gre pričakovati.
Namesto zaključka
Churchill je ob začetku druge svetovne vojne parlamentu dejal, da jim obljublja samo "kri, trud, znoj in solze". Čas je, da se tudi mi s solzami in znojem zakopljemo v prenovo procesov najemodajalstva in najemojemalstva. Za to pa potrebujemo sistemske ukrepe. Strukturne, ki bodo povezani s stanovanjskim zakonom, pa tudi davčne, ki bodo na eni strani spodbudili interes za oddajo stanovanj, na drugi strani pa nudili tudi večjo zaščito najemnikom.
Občutek varnosti za obe strani je namreč temeljni predpogoj za sprostitev najemnega trga. Ne samo novih stanovanj, boljše ukrepe, ki bodo v ta stanovanja vdihnili življenje, potrebujemo.
Če si tega zares želimo, seveda.
Boštjan Udovič je redni profesor s področja diplomacije na Fakulteti za družbene vede Univerze v Ljubljani. Kot gostujoči profesor predava tudi na oddelku za politične vede in sociologijo Univerze v Salzburgu. Je navdušen poslušalec klasične glasbe in soskrbnik mačka Boškota. Kolumne na Siolu objavlja vsako tretjo nedeljo v mesecu.
