Koliko še lahko upadejo cene nepremičnin?

Neaktivnost trga najlažje opazimo v številu transakcij oziroma v številu prodanih nepremičnin. V zadnjem letu je bilo manj kot 500 transakcij na mesec, kazalniki tako še vedno ostajajo negativni. Očitno bodo pričakovanja kupcev o nadaljnjem upadanju cen nepremičnin vplivala na nizko aktivnost tudi v prihodnje.

Odlašanje z nakupom zaradi nepremičninskega davka Eden od pomembnejših razlogov za odlašanje z nakupom, ki po glavah potencialnih kupcev roji zadnje čase, je seveda nepremičninski davek. Že tako ima večina Slovencev težave s preživljanjem iz leta v leto – kar polovica gospodinjstev ne bi mogla poravnati nepričakovanega izdatka 600 evrov ‒ višanje davkov pa stanje samo poslabša. Posledično se bodo na trgu pojavili tudi tisti, za katere bo takšen davek preprosto previsok in bodo prisiljeni prodati svoj dom, kar bo na cene nepremičnin ustvarilo še dodatne prodajne pritiske.

Slaba banka bo morala prodajati nepremičnine Dodatni razlog za negativne napovedi pa je tako imenovana slaba banka. Ko se bodo nanjo prenesle slabe terjatve slovenskih bank (vključno z zaplenjenimi nepremičninami), bo ponudba na trgu še večja, saj bo slaba banka morala te nepremičnine prodati v prihodnjih nekaj letih, kar bo seveda povzročilo nižanje cen nepremičnin.

Do zdaj cene upadle za 23 odstotkov Glavni razlog za dosedanje nižanje cen je seveda recesija, ki je s seboj prinesla nižje prihodke (zaradi nižanja plač in višje stopnje brezposelnosti), slabšo posojilno sposobnost gospodinjstev ter težave v bančnem sistemu, zaradi katerih banke nočejo več financirati nakupov nepremičnin. Od najvišjih vrednosti cen v tretjem četrtletju leta 2008 so v povprečju cene upadle za 23 odstotkov. Kako močno pa še lahko upadejo?

Na Japonskem cene upadle za 50 odstotkov Da bi preverili, kako močno cene nepremičnin še lahko upadejo, vzemimo nekaj primerov, podobnih slovenskemu stanju. Prvi takšen je nepremičninski balonček, ki se je pred več kot 20 leti razvil na Japonskem, počil pa je leta 1991. Sledila je recesija, ki se je zaradi nepravih ukrepov zavlekla na neverjetno dolgo obdobje – Japonska je od takrat neprestano v recesiji s kratkimi vmesnimi četrtletji gospodarske rasti. Cene so tam v povprečju upadle za več kot 50 odstotkov, od leta 1991 niso niti eno leto zabeležili njihove rasti.

Tudi v Španiji se je zaradi krize nepremičninski trg sesul. Cene so tam nižje za 30 odstotkov, smernice pa ostajajo nespremenjene. Stanje v Italiji je malce boljše, cene nepremičnin so izgubile le 11 odstotkov vrednosti, vendar se je upadanje v zadnjem letu pospešilo, saj cene letno upadajo s 7,5-odstotno stopnjo.

Slovenija ima še kar nekaj prostora za upad cen ... V opisanih primerih sta ključno vlogo pri nižanju cen imela slab bančni sistem in predvsem počasno ukrepanje za njegovo reševanje. Glede na podobnost teh držav pri izbiri napačnih ukrepov bi lahko pričakovali podoben razplet na slovenskem nepremičninskem trgu, torej nadaljevanje upadanja cen in stabilizacijo šele po nekaj letih.

Na spodnjem grafu lahko vidimo gibanje cen nepremičnin po poku nepremičninskega balončka v izbranih državah. Slovenija ima za upadanje cen še kar nekaj prostora ...

Graf: Primerjava upada cen po poku balončka od najvišjih vrednosti na Japonskem (1991), Švedskem (1990), v Španiji (2008), Italiji (2008) in Sloveniji (2008)

Švedski primer za optimizem Primer Švedske pa daje bolj optimistično napoved, saj so leta 1990, ko je izbruhnila huda bančna kriza, ukrepali hitro (še isto leto, ne pet let po začetku krize, kot to počnemo mi) in učinkovito z izvedbo slabe banke in dokapitalizacijami. Cene nepremičnin so takrat izgubile več kot 20 odstotkov vrednosti, vendar so po dveh letih znova začele počasi rasti. Bo slovenska slaba banka imela podoben učinek na nepremičnine ali pa smo optimističen scenarij že zamudili?

Pričakujemo lahko 40-odstotni upad v primerjavi z letom 2008 Kaj torej pričakovati? Najverjetneje bodo cene nepremičnin še nadaljevale upadanje in dno dosegle v nekaj letih oziroma pri okoli 40 odstotkih pod najvišjimi vrednostmi iz leta 2008, kar pomeni še okoli 25 odstotkov nižje cene od trenutnih. Nato se bodo verjetno stabilizirale, predvsem če bo izvedba slabe banke uspešna, gospodarska rast pa pozitivna.