Najemodajalec najemnino po umrlem stanovalcu terja od dedičev. Pa jo res lahko?

NASLOV: Najemodajalec najemnino po umrlem stanovalcu terja od dedičev. Pa jo res lahko?

Vprašanje bralca: Oseba, ki je bila najemnik stanovanja, je umrla oktobra 2013. Dediča sta bila določena šele aprila 2016 in v času smrti najemnika nista imela ključev tega stanovanja. Ključe je konec novembra najemodajalcu vrnila oseba, ki ni dedič. Najemodajalec zdaj terja dediča za znesek najemnine za november 2013, ko je bil najemnik že mrtev, in za znesek obresti za čas od 30. novembra 2013 dalje. Ali se najemna pogodba prekine takoj po smrti najemnika? Kako lahko najemodajalec zaračuna najemnino za obdobje, ko je najemnik mrtev? Kako sta lahko dediča odgovorna za najemnino za obdobje, ko nista bila določena kot dediča in tudi nista imela dostopa do stanovanja? Najemodajalec, ki terja najemnino in zamudne obresti, svoje terjatve ni priglasil v zapuščinski postopek, čeprav je imel možnost, da to stori. Ali ima res pravno podlago, da to zdaj terja od dedičev? Kako je mogoče, da najemodajalec kot svoje prvo obvestilo takoj pošlje opomin pred izvršbo?
Bralec

Spoštovani,
najemna pogodba za stanovanjsko nepremičnino mora biti sklenjena v pisni obliki ter v skladu z veljavnim Obligacijskim zakonikom in veljavnim Stanovanjskim zakonom, pri čemer se lahko najemna pogodba sklene ali za določen ali za nedoločen čas. Pogodbeni stranki pa imata skladno z načelom dispozitivnosti tudi možnost, da posebej določita, kakšne so posledice v primeru smrti ene ali druge stranke (torej najemnika ali najemodajalca). Če pogodbeni stranki tega nista posebej uredili z najemno pogodbo, se za primer smrti ene ali druge stranke uporabijo določila Obligacijskega zakonika in Stanovanjskega zakona. Za potrebe priprave tega pojasnila predvidevamo, da v vašem primeru pogodbeni stranki nista posebej pogodbeno uredili posledic v primeru smrti najemnika.  

Skladno s splošnimi pravili civilnega prava pogodbeno razmerje s smrtjo ne preneha, razen če gre za razmerje, ki je sklenjeno glede na osebne lastnosti katere izmed pogodbenih strank ali glede na osebne sposobnosti dolžnika. Pri najemu običajno taki pogoji niso izpolnjeni, zato v splošnem najemno razmerje s smrtjo ene ali druge stranke ne preneha, ampak se prenese na njegove univerzalne pravne naslednike (dediče).

Vendar pa je posebej primer smrti najemnika urejen ravno pri stanovanjskem najemu. V 109. členu veljavnega Stanovanjskega zakona je navedeno, da namesto umrlega najemnika v razmerje lahko vstopi dedič samo, če izpolnjuje določene pogoje. Če najemnik stanovanja umre, mora najemodajalec skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji samo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju. Smisel tega določila torej je, da se najem nadaljuje samo, če obstaja potreba med najemnikovimi ožji sorodniki. V nasprotnem primeru pa najemna pogodba s smrtjo preneha in najemodajalec lahko stanovanje odda drugemu.

Foto: Thinkstock

Dolg iz naslova neplačane najemnine po smrti najemnika ne more nastati

V vašem primeru očitno med ožjimi družinskimi člani pokojnika ni bilo potrebe po tem, da se najem nadaljuje, zato je najemna pogodba prenehala s smrtjo vašega sorodnika.

Kot dedič ste odgovorni le za zapustnikove dolgove, ne pa tudi za dolgove, ki niso njegovi, čeprav so v neki oddaljeni vzročni zvezi z ravnanjem zapustnika. Ker je najemna pogodba s smrtjo zapustnika prenehala, dolg iz naslova neplačane najemnine po smrti najemnika niti ne more nastati. Ker naslednji dan po dnevu smrti vašega sorodnika najemno razmerje ni več obstajalo, za to obdobje ne dolgujete najemnine. Najemnina se šteje za glavnico, obresti pa so le akcesoren dolg tej glavnici. Obresti vedno delijo usodo glavnice. Kdor ne dolguje glavnice, zato tudi ne dolguje zamudnih obresti. Tako torej niste dolžni plačati niti najemnine niti zamudnih obresti.

Najemodajalec lahko najemnino oziroma uporabnino terja od tistega, ki je stanovanje v spornem obdobju uporabljal.

Dediči so odgovorni za zapustnikove dolgove le do višine podedovanega premoženja

Upniki morajo svoje terjatve do zapustnika priglasiti v zapuščinski postopek, saj so le na ta način dediči lahko jasno seznanjeni z obsegom celotne zapuščine in z obsegom dolgov. Vendar pa zgolj zato, ker upnik svoje terjatve ni priglasil v zapuščinski postopek, terjatev še ne preneha. Četudi upnik svoje terjatve ni priglasil v zapuščinski postopek, jo lahko naknadno izterja od dedičev (seveda vse pod pogojem, da terjatev obstaja in da ni že zastarala), ki se štejejo za univerzalne pravne naslednike zapustnika in so zato tudi odgovorni za vse zapustnikove dolgove (odgovarjajo solidarno, nerazdelno). Vendar je pri tem treba paziti na posebno omejitev, ki določa, da so dediči odgovorni za zapustnikove dolgove le do višine podedovanega premoženja.

Upnik, v vašem primeru najemodajalec, ima povsem prosto izbiro o tem, na kakšen način bo izterjal svojo terjatev, in sicer vse dokler izbira med zakonsko dopustnimi možnostmi. Tako pravno ni nobene ovire za to, da vam kot dolžniku takoj po tistem, ko njegova terjatev ni bila plačana, pošlje opomin pred izvršbo. Noben zakon na tem področju namreč ne določa, na kakšen način in kolikokrat je treba dolžnika pozvati k prostovoljnemu plačilu, preden se vloži tožba ali predlog za izvršbo.

Glede na to, da predmetne najemnine niste dolžni plačati, vam predlagamo, da na opomin pred izvršbo pisno odgovorite in v odgovoru pojasnite, da je najemna pogodba prenehala s smrtjo najemnika ter zato zatrjevane najemnine vi kot dedič po zapustniku ne dolgujete.

Pripravila:
Maja Gliha, univ. dipl. prav. s pravosodnim izpitom