Veliki Britaniji grozi pok nepremičninskega mehurčka

Britanski trg stanovanjskih nepremičnin je kot hrana v mikrovalovki, pravi Spencer Dale, glavni ekonomist v Banki Anglije: V nekaj sekundah lahko iz hladne jedi postane zelo vroča.

Rast cen stanovanj najprej le v Londonu, od lani pa tudi drugod po državi Do lani so cene stanovanj večinoma rasle le v cvetočem središču britanske prestolnice. Razlog za dvig cen je bil priliv denarja, ki so ga bogataši zaradi negotovih ekonomskih razmer po svetu prenesli iz tujine v Veliko Britanijo in z njimi kupovali drage nepremičnine, piše britanski The Economist.

Drugod po Britaniji je bil namreč stanovanjski trg v krču. Morebitni kupci so se borili, da bi sploh lahko dobili hipotekarni kredit. Padanje plač, gospodarska negotovost in spomin na padanje cen nepremičnin so zavirali obsedenost Britancev z nakupi nepremičnin.

Vse to se je spremenilo lani. Cene stanovanjskih nepremičnin so se po podatkih britanskega statističnega urada dvignile v enem letu – od januarja lani do januarja letos – za 6,8 odstotka. Največ v Londonu, za 13,2 odstotka, toda dvig cen se je preselil tudi v druge kraje po Veliki Britaniji.

Za zdaj je odplačevanje posojil še vzdržno Dvig cen predstavljajo večje težave za tiste, ki prvič nakupujejo nepremičnino, niso pa še nevzdržne. Na državni ravni cene stanovanj ostajajo 16 odstotkov pod ravnjo cen pred krizo leta 2008. Cene so sicer visoke glede na plače, vendar so na drugi strani stroški kreditov v zadnjem desetletju padli, kar omogoča plačevanje hipotek.

Ker pa je trg stanovanjskih nepremičnin že tradicionalno nagnjen k mehurčkom, je Mark Carney, guverner angleške centralne banke, letos januarja posvaril britanske poslance pred prevelikim pričakovanjem ljudi, ki kupujejo stanovanja, ker so prepričani, da bodo njihove cene še rasle.

Konec lanskega leta je bil povprečni kredit za kupce prve nepremičnine 3,4-krat večji od posojilojemalčevih prihodkov. Banka Barcley’s celo ponuja posojila, ki so 5,5-krat večji od posojilojemalčevih prihodkov. Nevarnost poka nepremičninskega mehurčka Ker so obresti nizke, so takšna posojila za zdaj še vzdržna. Če pa so bodo obresti dvignile, bodo posojilojemalci v težavah. Val hipotekarnih zlomov, ki bi ga spremljal sočasni padec cen hiš, ker bodo banke želele prodati zasežene hiše, lahko sproži novo britansko bančno krizo. Odbor za finančno politiko pri Banki Anglije (FCP), ki je bil ustanovljen pred slabim letom za zagotavljanje finančne stabilnosti, ima v rokah makroekonomske vzvode, ki lahko vplivajo na delovanje bančnega sistema. Če politiki upajo, da jim bodo dvigi cen nepremičnin pomagali na splošnih volitvah naslednje leto, mora imeti odbor dolgoročnejši pogled. Eden od predlaganih ukrepov je strožje preverjanje posojilojemalcev. Ukrepi za ohlajanje stanovanjskega trga Od 26. aprila naprej bodo morale banke preveriti, če imajo posojilojemalci dovolj prihrankov, da bodo lahko posojila odplačevali tudi v primeru dviga obrestnih mer na tri odstotke do leta 2019. To je blag ukrep, saj se lahko zgodi, da bodo v resnici obresti večje od petih odstotkov.

Alternativni ukrep je, da bi posojilodajalci sami izvajali strožje stresne teste – da bi pred odobritvijo kredita preigrali scenarij, kaj bi se zgodilo, če bi se obresti strmo dvignile, hkrati pa bi cene nepremičnin padle. S tem bi preprečili odobritve tveganih posojil gmotno šibkejšim posojilojemalcem.

Po mnenju Kevina Dalyja, ekonomista pri banki Goldman Sachs, bo odbor za finančno politiko ta strožja pravila uveljavil še letos, mogoče že do junija. To bo malce ohladilo britanski nepremičninski trg.

Lahko ohlajanje stanovanjskega trga škodi vladi na volitvah? Lahko se zgodi, da ti ukrepi ne bodo priljubljeni. Revnejši ljudje bodo namreč morali dlje varčevati, da si bodo lahko kupili nepremičnino, na drugi strani pa bodo premožni lastniki nepremičnin jezni, ker cene njihovih nepremičnin ne bodo več naraščale.

Mogoče je, da bo britanski finančni minister George Osborn obžaloval ohlajenje stanovanjskega trga, toda FCP je neodvisna ustanova, ki je ne sme biti strah ukrepanja. Če so cene stanovanj v Veliki Britaniji lani poskočile, pa so v Sloveniji padale. Po podatkih Statističnega urada RS so bile cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji lani v povprečju za 4,3 odstotka nižje kot predlani.

Slovenske banke zvišale stroške odobritve posojila Tudi pregled ponudbe stanovanjskih posojil, ki so ga opravili na Zvezi potrošnikov Slovenije, kaže, da so se pogoji bank v primerjavi z lanskim aprilom poslabšali. Povprečna efektivna obrestna mera posojil se je povišala za dve desetinki odstotka, povprečni stroški posojila v znesku 80 tisoč evrov z odplačilno dobo 20 let pa so se tako podražili za 1.600 evrov. Razlog za manj ugodno ponudbo na trgu ni le podražitev referenčne obrestne mere Euribor, ampak tudi zvišanje stroškov odobritve posojila pri številnih bankah.