Petek, 13. 10. 2023, 22.02
1 mesec, 2 tedna
Pred otvoritvijo Palais & Villa Schellenburg
Jože Anderlič: Narod brez elite ne obstaja, je samo amorfna gmota ljudi
Termometer prikazuje, kako vroč je članek. Skupni seštevek je kombinacija števila klikov in komentarjev.
Termometer prikaže, kako vroč je članek. Skupni seštevek je kombinacija števila klikov in komentarjev.
9,78
"Slovenci ne marajo, da tujec naredi nekaj, kar je boljše in več, kot naredijo Slovenci sami. Če se le da, tudi svojim ne dopustijo, da bi jim uspelo. Status quo je očitno za večino Slovencev najboljša rešitev," opozarja poslovnež Jože Anderlič.
V središču Ljubljane bodo v sredo slovesno otvorili prestižni kompleks Schellenburg. Pred odprtjem smo se pogovarjali s snovalcem in investitorjem projekta Jožetom Anderličem, ki je prepričan, da gre za najbolj vrhunski stanovanjski projekt v Sloveniji, ki ga v Ljubljani še dolgo ne bomo ponovili. Na Dunaju živeči poslovnež zatrjuje, da se po 20-letnem boju z mlini na veter niti slučajno ne bi še enkrat podal v podoben projekt. "Svojo kalvarijo sem oddelal. Častno in odlično," pravi.
Gospod Anderlič, ste tik pred slavnostno otvoritvijo palače in vile Schellenburg. Se vam je odvalil velik kamen od srca?
Res je. Ne kamen, skala (smeh, op. p.).
Bi lahko rekli, da gre za vaš življenjski projekt?
Lahko potrdim, da gre res za moj življenjski projekt, saj se je vlekel več kot 20 let. Pred začetkom si zagotovo nisem predstavljal, da bo trajal več kot polovico zakonsko določene delovne dobe. To je absolutno predolgo.
Projekt ima zelo dolgo in pestro zgodovino. Koliko časa je trajalo od ideje do končne izvedbe? Ste računali na takšno časovnico?
Zgradbo Kolizeja sem kupil 11. septembra 2003, minili sta torej dve desetletji. Ob nakupu sem vedel, zakaj ga kupujem. Imel sem idejo zgraditi veliko koncertno-operno dvorano, zato smo že januarja 2004 pripravili razpisno dokumentacijo za mednarodni arhitekturni natečaj. Z arhitektom Borisom Podrecco sem se posvetoval, koga bi povabili k sodelovanju. Po njegovih predlogih smo povabili deset takrat najpomembnejših arhitektov na svetu. Prijavilo se jih je sedem, med drugim tudi švicarski arhitekturni biro Herzog & de Meuron, ki je v naslednjih letih projektiral Elbphilharmonie v Hamburgu. Ta biro nam je sicer septembra 2004 sporočil, da ni uspel pripraviti projekta za oddajo na natečaj, zato je odstopil. Ostalo je torej še šest birojev, izmed katerih smo oktobra 2004 razglasili zmagovalca natečaja.
Če nekoga vabiš na arhitekturni natečaj, avtomatično izločiš vse ostale arhitekte. To je običajna praksa, najboljši želijo tekmovati le z najboljšimi. Vsak arhitekt nas je vprašal, katere arhitekte smo še povabili, sicer se ne bi prijavili na natečaj. Posledično je temu sledil tudi negativen odziv slovenskih arhitektov.
Izbor arhitekturnega biroja smo izpeljali hitro, nato pa se je začelo zapletati na upravni, politični in uradniški ravni. Jedro spora je bil nadaljnji obstoj spomeniško zaščitenega Kolizeja.
Zadeva je bila medijsko zelo odmevna.
Res je, prelitega je bilo ogromno črnila. Večina argumentov, predvsem tistih oseb, ki so zahtevale ohranitev obstoječega Kolizeja, ni pila vode. Niso imeli niti denarja za obnovo niti niso vedeli, kaj z njim početi, niti se nikoli niso želeli soočiti z dejanskim stanjem objekta. Predvsem z vidika obstoja objekta, da prestane malo večji potres. Gradnji novega objekta so nasprotovali predvsem tisti, ki so imeli zasebni interes. Tega niti ne želim podrobneje komentirati.
Kako ste se vi odzvali?
Pregledali smo dejansko stanje Kolizeja. Naj spomnim, da se je v času županovanja gospoda Dimitrija Rupla Ljubljani zaradi nestrokovnih gradbenih del stanovalcev podrl del Kolizeja. Življenje so izgubili trije ljudje. Če bi se to zgodilo meni, bi zagotovo kazensko in odškodninsko odgovarjal.
A to je bil šele začetek. Boj z mlini na veter je trajal vse do leta 2011, ko je bilo končno izdano gradbeno dovoljenje za rušenje Kolizeja. Kljub "velikim napadom" na izdano dovoljenje je to postalo pravnomočno 10. avgusta 2011. Naslednje jutro smo začeli z rušitvijo Kolizeja, odstranitev je bila zaključena do konca oktobra.
To je bilo za zagovornike obnove oziroma ohranitve Kolizeja nezaslišano dejanje. Še zlasti nekaterih iz tako imenovane kulturne in spomeniške sfere. Ti so se odločili, da če sem že podrl Kolizej, pa ne bom prejel soglasja za sprejem novega Občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN) za novogradnjo. Ta je bil pogoj za kakršenkoli nadaljnji postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja za gradnjo novega objekta.
In se je znova zapletlo?
Celoten projekt smo izdelali do najmanjše podrobnosti, pripravljen je bil za vložitev zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja. A pred tem je bilo nujno sprejetje OPPN, ki bi dovoljeval naš projekt, česar pa pristojni na Zavodu za varstvo kulturne dediščine niso potrdili. Zahtevali so znižanje objekta na 30 metrov, s čimer so priznali, da jih koncertno-operna dvorana dejansko ne zanima. Ta je bila načrtovana v višini 38,5 metra in je ni mogoče "potlačiti kot krof". Projekt, za katerega smo odšteli osem milijonov evrov, smo lahko le še vrgli v smeti oziroma prestavili v arhiv.
To je torej pravi razlog za to, da je Ljubljana ostala brez nove koncertno-operne dvorane?
Da. V prvotnem projektu, imenovanem Novi Kolizej in kasneje Musica, je imela koncertno-operna dvorana ob sebi tudi dva 90-metrska stolpa. Kasneje smo ju znižali na 75 metrov, na višino Nebotičnika, pa so nam očitali, da zakrivamo pogled na Ljubljanski grad. Veste, pogled na grad lahko ovira tudi kiosk, če stojite pred njim. Na Bavarskem dvoru sta v vmesnem času zrasla dva 75 metrov visoka hotela, ki nikogar ne motita.
Kolizej od leta 2007 do rušitve:
Šlo je za prazne argumente z namenom preprečiti gradnjo našega objekta. Te zgodbe še danes ne razumem. Ubili so nekaj, kar bi Ljubljano postavilo na evropski zemljevid arhitekturnih ikon. Zakaj ne bi imeli v Ljubljani nečesa, kar se je v tistih časih po Evropi množično gradilo? Koncertno-operne dvorane so – tudi z evropskimi sredstvi – gradili na Portugalskem, v Španiji, na Poljskem, na Cipru ... 145 milijonov evrov vreden projekt je tako splaval po vodi. Slovenija tega ni želela.
Kdo konkretno si tega ni želel?
Na eni strani uradniki, na drugi strani pa politiki, ki tako ali tako ničesar ne razumejo, kar bi morali. Tako ali tako imajo vedno vizijo samo za lastni žep.
Tudi odgovorni na MOL?
MOL, na čelu z županom Zoranom Jankovićem in podžupanom Janezom Koželjem, je projekt od prvega dne dalje absolutno podpiral. A bili so le ena stranka v postopku, vsi ostali so bili ostro proti našemu projektu.
Po slabem desetletju je bil torej projekt Novi Kolizej pokopan?
Tako je, s sklepom komisije oktobra 2012 je bil projekt neuspešno zaključen. Privoščil sem si nekaj dni dopusta na Portugalskem, kjer sem zasnoval nov projekt, kakršen stoji danes. Skico sem poslal dobremu znancu, arhitektu Thomasu Albrechtu v Berlin, ki je pripravil idejni projekt za sprejetje OPPN. Soglasje je izdal tudi Zavod za varstvo kulturne dediščine. Pripravili smo projekt za izdajo novega gradbenega dovoljenja in zakorakali v novo zgodbo, v projekt Palais & Villa Schellenburg.
Je bila gradnja nove koncertne dvorane res pogoj za rušenje starega Kolizeja?
V soglasju, izdanem za rušitev Kolizeja iz leta 2009, nam je bilo kot izravnalni ukrep naloženo, da smo dolžni v svoj projekt umestiti večnamenski prostor za kulturne dejavnosti v velikosti 600 kvadratnih metrov. To je smešno. V našem prvotnem projektu je koncertno-operna dvorana na primer merila več kot 16 tisoč kvadratnih metrov in je predvidevala 1.675 sedežev, vendar so projekt povozili.
Zaradi izpolnitve naloženega izravnalnega ukrepa iz prejetega soglasja za rušitev iz leta 2009 smo v novem projektu Schellenburg predvideli 600 kvadratnih metrov velik prostor za kulturne dejavnosti, ki smo ga umestili v poslovni del objekta ob Gosposvetski cesti. Ker je bil predviden v treh etažah, je bil statično izjemno problematičen. Ministrstvo za kulturo sem zato leta 2021 prosil za spregled, saj MOL ni izkazoval potrebe po takšnem prostoru. Da gre za nesmiselno gradnjo, se je strinjal tudi minister, mi je pa naložil plačilo 1,5 milijona evrov odškodnine, kar sem tudi poravnal. Seveda je bilo treba dopolniti že izdano gradbeno dovoljenje za projekt Palais & Villa Schellenburg.
Od kod in zakaj ime projekta Schellenburg?
Poimenoval sem ga po Jakobu Schellu plemenitem Schellenburgu, ljubljanskem veletrgovcu in finančniku. Bil je zakladnik mestnih in deželnih stanov in največji mecen vseh časov mesta Ljubljane in dežele Kranjske. Zgradil je uršulinski samostan in cerkev ter s tem prvo in edino dekliško šolo s pravico javnosti v Ljubljani nadaljnjih 170 let. Do leta 1952 je njegovo ime nosil del današnje Slovenske ceste.
Kdaj ste vložili vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja?
To smo naredili februarja 2018, dokončno pravnomočno je postalo šele 12. maja 2022, pri čemer je moralo na osnovi vložene revizije s strani pritožnika to potrditi še vrhovno sodišče RS s sodbo v decembru 2022.
Graditi pa ste začeli že prej?
Drži, z gradnjo smo začeli junija 2020.
Kako to, da ste začeli graditi še pred pravnomočnostjo gradbenega dovoljenja?
Vlada Republike Slovenija je zaradi pandemije bolezni covid-19 in njenih posledic aprila 2020 sprejela dopolnitev gradbenega zakona. Ta je določala, da tisti z izdanim gradbenim dovoljenjem, ki pa še ni pravnomočno, lahko na lastno tveganje začne z gradnjo. To smo tudi izkoristili. Zakon je bil sicer v veljavi le slaba dva meseca, saj je ustavno sodišče ta del zakona kasneje razveljavilo. Prišli smo torej skozi šivankino uho. Brez tega v sredo ne bi svečano odpirali kompleksa.
Vam je šel na roko Janez Janša, ki je prav takrat prevzel vodenje vlade?
To je vaša interpretacija. Z gospodom Janezom Janšo žal nimam nobene povezave. Prav tako gospod Janša ni nič pripomogel k uspehu projekta v letih 2004–2008, ko je bil prvič premier. Ne vem, zakaj bi to zame počel leta 2020. To preprosto ne drži. Nobenega nisem prosil za nič, temveč sem hodil do pristojnih uradov. Uradniki na nivoju Upravne enote Ljubljana so vse naredili, da so postopki trajali čim dlje, pri izdaji prvega gradbenega dovoljenja so se sklicevali na gradbeni zakon, ki ni bil več v veljavi, kljub temu, da so novega že dolgo uporabljali, razen v primeru projekta Schellenburg. Je mogoče to razlagati kot slučaj, pomoto?
Menite, da je šlo za namerno zavlačevanje postopkov?
Seveda. Sicer pa vas bom jaz vprašal, koliko uglednih tujih gradbenih investitorjev je v zadnjih 30 letih prišlo v Slovenijo. Kolikor je meni znano, zgolj slovaški Corwin. Na Poljskem, Češkem, Slovaškem boste srečali vsa imena evropskih razvijalcev nepremičnin, nepremičninskih investicijskih skladov in gradbenih podjetij. To je bistvena razlika, ki ni brez razloga.
Zakaj je temu tako?
Razlog je samo eden. Slovenci ne marajo, da tujec naredi nekaj, kar je boljše in več, kot naredijo Slovenci sami. Če se le da, tudi svojim ne dopustijo, da bi jim uspelo. Status quo je očitno za večino Slovencev najboljša rešitev.
Nam lahko zaupate kakšen problem, na katerega ste naleteli in niste niti v sanjah pomislili, da bi to lahko šlo narobe?
Zloraba pravnih sredstev pritožnikov v primeru novogradenj. Ti zlorabljajo pravna sredstva pod krinko lastnih koristi in pravic za oviranje investitorjev oziroma pridobivanje protipravnih premoženjskih koristi. Naj se bolj preprosto izrazim: gradil boš lahko, če boš veliko plačal. V tem primeru te bomo pustili pri miru. Če ne boš plačal, bomo naredili vse, da ne boš nikoli gradil.
To se je evidentno dogajalo v našem primeru že od leta 2008 do 23. decembra 2022, ko je vrhovno sodišče pritožniku končno zaprlo usta. Potrdilo je vse, kar so nižje inštance že zdavnaj odločile. Žalostno je, da pravni red v Sloveniji omogoča, da nekdo obremenjuje državni aparat s svojimi nebulozami. Zgolj zaradi pridobitve protipravne premoženjske koristi. Tega ne najdete nikjer v civilizirani Evropi.
Mislite na ljubljanskega odvetnika Jorga Sladiča?
Drži, vložil je več kot 20 upravnih postopkov, sodnih postopkov in tožb v imenu svoje mame Pavle Sladič Zemljak in družbe Pandom d. o. o. Vsak teden sem prejemal njegovo pošto.
Kljub dolgotrajnim in mukotrpnim postopkom niste nikoli obupali?
Ne, drugače ne bi končal projekta Schellenburg. Razlog za vztrajanje je tudi moja družina, iz katere se bo mogoče nekdo od mojih sinov podal po moji poti.
Sprašujem zato, ker se je lastništvo projekta večkrat spremenilo.
Premetavanje lastništva projekta med lastnimi podjetji je nekaj normalnega. Ni protizakonito.
Kaj pa vstop južnoafriškega sklada Greenbay Properties v lastništvo projekta leta 2016? Zanj je odštel 15,4 milijona evrov.
To pa je druga zadeva. Greenbay Properties so se pojavili na slovenskem trgu in izrazili interes za nakup našega projekta. Dogovorili smo se, da oni projekt odkupijo, mi pa ga zgradimo. Nato delimo dobiček od prodaje. Ponudba se mi je zdela zanimiva in smo jo v prepričanju, da bomo imeli oboji korist, sprejeli. Čez leto dni so se določene zadeve zapletle, projekt so mi ponudili nazaj v odkup. Izvedel sem ga prek skupnega podjetja Ilag Tivoli, ki je bilo registrirano na Dunaju, nato pa prodal svojemu slovenskemu podjetju Tivoli, Razvoj rezidenc. Nič posebnega.
Koliko bo znašala končna vrednost investicije?
Gradbeni stroški so v pokoronskem obdobju in zaradi vojne v Ukrajini porasli za okoli 35–40 odstotkov. Danes bodo stroški krepko presegli sto milijonov evrov, govorimo o okoli 120 milijonih evrov.
Kako ste projekt financirali?
Velik del je lastnih sredstev. Zaradi pritožb na izdajo gradbenega dovoljenja pa bančnih posojil nismo mogli prejeti. Kljub temu da ni bilo izdano pravnomočno gradbeno dovoljenje, so nekateri vlagatelji izkazali dovolj poguma za nakup obveznic. Izdali smo lastne obveznice, ki so sicer dražji način pridobivanja sredstev kot koriščenje bančnega posojila za nepremičninske projekte. Edina banka, ki si je upala financirati projekt, je bila Gorenjska banka. Do konca leta bo zgodba financiranja tudi zaključena. Vsi smo zadovoljni, veseli in srečni, da smo projekt pripeljali do konca.
Kakšno je povpraševanje po nakupu stanovanj?
Doslej smo prodali več kot dve tretjini enot.
Ste zadovoljni?
Absolutno. Poceni nepremičnino lahko hitro prodaš. Nekateri investitorji stanovanja prodajajo, še preden začnejo graditi. Ko začnejo z gradnjo, ugotovijo, da bodo stroški gradnje višji od predvidenih kupnin. Jaz tega ne počnem. Zlato pravilo pravi, da ko je hiša pod streho, ne smeš imeti prodane več kot tretjine stanovanj.
Zakaj ne?
To pomeni, da prepoceni prodajaš.
Kdo so kupci, ki si lahko privoščijo nakup vaših stanovanj po izjemno visokih cenah? Cena kvadratnega metra dosega tudi deset tisočakov.
Izjemno visoka cena je relativen pojem. Na slovenskih cestah vidimo drage avtomobile nemških premijskih znamk, katerih cene so tudi izjemno visoke v primerjavi z italijanskimi ali francoskimi znamkami. Tako je tudi pri nakupu nepremičnin. Ljudje smo si različni, imamo različne potrebe in zmožnosti. Tisti, ki si lahko privoščijo mercedesa, si lahko privoščijo tudi takšno stanovanje.
Normalnega stanovanja pod desetimi tisočaki za kvadratni meter ne morete kupiti na tovrstni lokaciji niti v Frankfurtu, Stockholmu ali Dunaju.
Ampak normalno stanovanje je tudi relativen pojem. Za vas je normalno nekaj drugega kot za nekoga z minimalno plačo.
Jaz ne gradim stanovanj za tiste z minimalno plačo. Ne moremo biti vsi na minimalni ali povprečni plači. Če je to cilj Slovenije, vam želim dober tek.
Kakšen je torej vaš povprečen kupec?
Je uspešen poslovnež. Niso vsi ljudje na minimalni ali povprečni plači, temveč gre za premožnejše kupce, elito. Prava elita nima le politične ali katerekoli druge moči, temveč ima predvsem denar, ki ga je zaslužila. Brez elite ni naroda, elita je jedro naroda. Narod brez elite ne obstaja, je samo amorfna gmota ljudi, ki ne ve, kam in kako. Vsak narod potrebuje elito na številnih področjih – gospodarskih, političnih, kulturnih, znanstvenih ... Brez tega ni napredka.
Gre za slovenske ali tuje kupce?
Večinoma gre za slovenske kupce, ki kupujejo za lastne potrebe ali kot investicijo. Večinoma brez posojil.
Kakšna je cenovna politika oziroma strategija prodaje stanovanj? Cene niso fiksirane.
Saj smo priče tudi desetodstotni inflaciji. Cenovna politika je vedno odraz materialnih stroškov.
Kako je s številom parkirnih prostorov v podzemni garaži? Je poskrbljeno za stanovalce?
Vsa stanovanja imajo dve ali tri parkirna mesta.
Kako pa je poskrbljeno za obiskovalce?
Naj pridejo s kolesom.
Ampak elita ne kolesari.
Za njih imamo pripravljenih 115 parkirnih mest pod poslovnim delom kompleksa.
So poslovni prostori tudi naprodaj ali so namenjeni zgolj najemu?
Možen je samo desetletni najem poslovnih prostorov.
Zakaj jih obvezujete za deset let?
Gre za povsem racionalno dejanje. Zakaj bi se vsako leto ukvarjali z novim najemnikom? Tisti, ki je resen, želi tu poslovati in je plačilno sposoben, naj podpiše pogodbo za desetletje.
Je pa podjetniško okolje v Sloveniji precej nepredvidljivo.
To ni moja težava, izoblikujejo ga drugi. Vprašajte politike, zakaj ga stalno spreminjajo.
Kakšno je povpraševanje po poslovnih enotah?
Večinoma smo vse oddali.
Ali bi se ob morebitni primerni priložnosti znova odločili za podoben projekt?
Niti slučajno! Svojo kalvarijo sem oddelal. Častno in odlično.
