Stanovanje

Že od začetka si kupec lahko precej olajša nakup tako, da čim natančneje opredeli svoje želje in jih poskusi uskladiti s svojimi finančnimi oziroma posojilnimi zmogljivostmi. Nekateri, denimo, želijo bivati izključno v mestu, za ene je bližina obvoznice prednost, za druge motnja, starejši ljudje ne marajo višjih nadstropij, drugim ni všeč pritličje, za starejše je pomembna bližina zdravstvenega doma, za mlade družine pa vrtca … Lokacija, lokacija in spet lokacija Lokacija je zelo pomemben dejavnik, ki vedno bolj vpliva na ceno nepremičnine. Če je bila prej pomembna samo makrolokacija (mesto, predmestje …), postaja zdaj vse vplivnejša tudi mikrolokacija. "Nekateri projekti v Sloveniji že imajo, po vzoru zahodnih držav, diferencirane cene: vsa gradbeno enaka stanovanja v istem naselju nimajo enake cene," pojasnjuje Nevenka Mesojedec, direktorica prodaje in trženja v podjetju za razvoj in upravljanje nepremičninskih projektov v jugovzhodni Evropi. "Boljši razgled, mesto v naselju, vse to vpliva na ceno in jo v povprečju zviša za okoli pet odstotkov."

Vedeti, koliko bi še lahko šlo Veliko kupcev se ne zaveda, kako nekatere njihove želje, na primer vztrajanje pri bivanju v določenem delu mesta, povišajo ceno. Takrat se običajno zgodi, da želje kupca presegajo njegovo kupno moč, zato je treba dobro pretehtati prednosti in slabosti najbližjih mogočih približkov. Vsak kupec mora pred nakupom in med njim dobro poznati svoje finančne in posojilne zmogljivosti, tudi to, kolikšen odmik si še lahko privošči, če ga zamika kakšna dodatna priložnost. "Vsak se mora prešteti pred podpisom pogodbe," je povedala Mesojedčeva.

Prodajalci opažajo, da prihajamo v obdobje, ko so kupci vedno bolj ozaveščeni o gibanju cen na trgu, nekateri poskušajo tudi "izsiljevati", a jih je še vedno precej, ki kupujejo po načelu: kaj dobim za toliko denarja. Vedno več je kupcev, ki natančno preverjajo bonitete in poslovno zgodovino investitorjev in prodajalcev novogradenj: "Nekateri se oborožijo s pravniki ali svojim notarjem in resnega prodajalca to ne sme motiti."

Kvadrat ni le kvadrat "Cena ostaja izjemno pomembno merilo nakupa nepremičnin, zlasti zdaj, a je treba kupce vendarle usposobiti za kakovostne primerjave: pomembno je, ali so objekti nizki, koliko je zelenih površin, kako je zasnovano naselje, ali je dostopno, pri stanovanju oziroma hiši pa, ali je tloris učinkovit, da torej nima le hodnikov in da ni preveč teras. Pomembna je funkcionalnost, kvadrat ni le kvadrat."

Cenovni miti Nevenka Mesojedec opozarja tudi na trženjske pasti prodajalcev: "Preveč pogosto se parkirna mesta obravnavajo kot obvezna doplačila, kar na prvi pogled zniža ceno nepremičnine. Cena zgolj na kvadratni meter onemogoča pravo primerjavo ponudb, ker nič ne pove o funkcionalnosti prostorov, kar je za kupca odločilno."

Podjetje naše sogovornice je zato razvilo brezplačno spletno orodje, ki pri primerjavi ponudb upošteva število in prostornino posameznih sob in preostalih prostorov, parkirno mesto in druge dejavnike. "Kupec mora natančno vedeti, kaj bo dobil za svoj denar, cena zgolj po kvadratnem metru pa ne pove vse zgodbe."

Kupiti staro ali novo? Velika dilema za kupce je, ali naj se odločijo za novogradnjo ali starejše objekte. Kadar gre za željo po točno določeni lokaciji, je ta izbira lahko nekoliko omejena, nakup novogradnje ima določene prednosti, rabljena stanovanja so na isti lokaciji cenejša …

"V vsakem primeru je treba skrbno proučiti vse listine, preveriti zemljiško knjigo, ugotoviti vse morebitne "plombe". Kupci novogradenj so zelo zaščiteni, ker novogradnja spada pod zakon o varstvu kupcev, kar zavezuje prodajalca, pri nakupu rabljene nepremičnine pa bi morali nepremičninski posredniki poskrbeti za vse te preverbe."

Previdnosti ni nikoli preveč Kupcem, ki se odločajo za nakup rabljene nepremičnine brez nepremičninskega posrednika, svetuje, da poleg temeljitega pregleda pravnega stanja nepremičnine temeljito preverijo tudi dejansko stanje nepremičnine in se vsaj posvetujejo s strokovnjakom ali poznavalcem gradbene stroke, če ga že ne najamejo za svetovanje pri nakupu. "Pri nakupu rabljenih nepremičnin se prodaja načeloma zgodi po načelu videno-kupljeno, razen če ni v pogodbi urejeno drugače."

"Kupec rabljene nepremičnine naj bo posebej pozoren na letnico, ker do leta 1963 pri nas ni bilo potresno varne gradnje," opozarja naša sogovornica in dodaja: "Preveriti je treba, ali so na nepremičnini pred kratkim že opravili kakšna večja obnovitvena dela ali pa bodo ta kmalu doletela novega lastnika in tako morda bistveno podražila stroške – okna so odličen primer takšne velike naložbe."

Standardi se spreminjajo Pri starejših gradnjah so veljali drugačni standardi, ki pa so danes veliko bolj pomembni: "Ne moremo spregledati tudi takih podrobnosti, kot so obstoj in velikost dvigal ali razpoložljivost parkirnih mest." Pri rabljenih nepremičninah pa je treba upoštevati še vse tiste temeljne dejavnike, ki so pomembni tudi pri novogradnji: predvsem gre za funkcionalnost prostorov, učinkovitost tlorisa in uporabljene materiale.

Prodajalci novogradenj pod večjim nadzorom Pri nakupu novogradenj je za kupca na voljo več pravnih varovalk kot pri nakupu rabljene nepremičnine. "Prodajalec novogradnje mora pripraviti splošne pogoje, notar pa z zapisom preveri pravilnost vseh navedb in stanja ter za vsebino tudi jamči. Izročitev, ki je opredeljena v zakonu, lahko nastopi šele, ko prodajalec in kupec izpolnita vse pogodbene dogovorjene obveznosti, kar pomeni, da so takrat urejeni tudi papirji. Prodaja se sicer lahko izvrši že prej," je povedala Nevenka Mesojedec in dodala, da pri novogradnjah kupca pred napakami v gradnji dodatno varuje garancija.

Neizpolnjevanje obveznosti lahko delno ustavi plačilo Kupci novogradenj bodo v prilogi splošnih pogojev največkrat našli tudi prehodni etažni načrt. "To pomeni, da kupec že takrat ve, kaj je njegova lastnina in kaj je njegov delež v skupni lastnini."

Če prodajalec novogradnje ne izpolni dogovorjenih pogojev, lahko kupec zadrži del kupnine, a se potem ta znesek praviloma deponira pri notarju, ker je to jamstvo tudi za prodajalca. Ti postopki so opredeljeni v zakonu in so praviloma tudi del splošnih pogojev.

Med prevzemom skrbno nad morebitne odkrite napake Prevzem je zelo pomemben trenutek pri nakupu nepremičnine, saj ne gre le za pomemben mejnik v življenju posameznika, temveč tudi za priložnost, pri kateri se ugotavlja, ali je bila gradnja opravljena v skladu s pričakovanji in specifikacijami. "Kupec se z dokumentacijo seznani že pred prevzemom, ob prevzemu pa morata prodajalec in kupec skupaj opraviti pregled in ugotoviti morebitne očitne napake."

Očitna napaka lahko ustavi prevzem samo, če onemogoča bivanje. "Če odkrita napaka ne onemogoča bivanja, prevzema ne ustavimo, prodajalec pa mora to napako odpraviti v 30 dneh."

In če je ne? "Kupcu so takrat na voljo tri možnosti: lahko se določi nov rok za odpravo te napake, kupec jo lahko odpravi sam na stroške prodajalca, prodajalec in kupec pa se lahko sporazumeta za znižanje kupnine."

Skrite napake: največja past predvsem rabljenih nepremičnin Določene napake v gradnji se lahko prikažejo po še tako skrbno opravljenem prevzemu. "Za skrite napake pri novogradnjah se uveljavlja reklamacija," je povedala Nevenka Mesojedec, ki kupce rabljenih nepremičnin svari, da so prav skrite napake poleg nedorečenega lastništva najpogostejši vir težav pri nakupu starejših stanovanj in hiš.

Potrebno je veliko razuma, a tudi čustev ne smemo zanemariti Ob vseh nasvetih, opozorilih, namigih pa mora vsak kupec vedeti, da sta končna izbira in odločitev vseeno njegovi. "V stanovanju se je vendarle treba dobro počutiti, po vsakdanjiku, polnem stresa, si želimo, da nam je doma udobno in da se počutimo dobro," je sklenila pogovor Nevenka Mesojedec.