Prof. dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete vidi izvirni greh slovenskega nepremičninskega trga v ponudbi, ki se ne odziva dovolj hitro na spremembe v povpraševanju.
"Za nepremičninski trg je težko napovedati splošne trende, gotovo pa bodo na določenih cene zrasle," opozarja naša sogovornica. Rast cen naj bi se po njenem mnenju zgodila predvsem pri srednje velikih (dvo- in trosobnih) stanovanjih, saj so ta zanimiva za mlade, ki nadgrajujejo svoje stanovanjske rešitve. Pri usmerjanju trendov nepremičninskega trga pa bodo, je opozorila, zelo pomembni tudi dinamika in obseg ponudbe ter stabilnost in optimizem okolja.
"Današnja presežna ponudba je defektna"
Tako pred leti, ko so cene nepremičnin letele v nebo, kot tudi danes, ko se je slovenski nepremičninski trg stabiliziral na nekoliko nižji ravni transakcij kot leta 2006 ali 2007, je dinamiko usmerjala predvsem ponudba, ki se je pri nas prepočasi odzivala na povpraševanje. "Pri nas traja nepremičninski projekt povprečno sedem let, kar pomeni, da so stanovanja, ki zdaj prihajajo na trg, pravzaprav narejena za potrebe izpred sedmih let, ko so bile razmere na nepremičninskem trgu bistveno drugačne. Velike zamude pri izvedbi povečajo verjetnost, da pridemo v obdobje presežne ponudbe. Današnja presežna ponudba pa je defektna, ker za svojo ceno ne ponuja tega, kar išče morebitni kupec. Tristo kvadratnih metrov veliko stanovanje v Celovških dvorih je defekten produkt, ker cena, lokacija in kakovost niso usklajene, zato taka stanovanja na trgu ostajajo."
Ponudniki pri nas očitno še upajo
Popravki cen pa pri nas niso bili tako veliki kot kje drugje, ko so v enem letu cene upadle tudi za petino. "Ponudniki očitno ocenjujejo, da bodo povpraševalce našli. Dokler imajo ponudniki finančno konstrukcijo, ki jih ne sili v hitro prodajo, lahko vztrajajo pri visokih cenah," meni Cirmanova.
Meni, da so razmere, ki so veljale pred petimi leti, nenormalne: "Čim prej bomo ekscesni leti 2006 in 2007 pozabili, tem boljše bomo delali v prihodnje. Povpraševanje se je zdaj stabiliziralo na vzdržni ravni, imamo seveda še vedno sezonska nihanja, okoli novega leta je zanimanje za nepremičnine denimo manjše."
"V Sloveniji nam je ušlo iz rok razmerje med dohodki in cenami nepremičnin"
Kljub visokim cenam v Sloveniji še vedno ni zanimanja za najeme in smo še vedno država z izjemno velikim deležem lastništva nepremičnin. Cirmanova pojasnjuje: "Najemnine izhajajo iz vrednosti nepremičnin. Ker so te zelo visoke, tudi najemnine ne morejo biti nizke. Lastnikom se v Sloveniji stanovanj skoraj ne splača oddajati, ker so najemnine v primerjavi s ceno nepremičnin nizke. Glede na dohodke, ki jih imajo ljudje, pa so tržne najemnine visoke. V Sloveniji nam je ušlo iz rok razmerje med dohodki in cenami nepremičnin, to med drugim povzroča tudi to, da so mladi do 35. leta pri starših, kjer živijo zastonj in varčujejo za nakup nepremičnin. V državah, kjer imajo razvit najemni sektor, na primer v skandinavskih državah, se gospodinjstva osamosvajajo veliko mlajša in imajo veliko manjše težave z rodnostjo, ker se otroci začnejo rojevati prej."
Ključ je v urejeni in odzivni ponudbi
Cirmanova rešitev vidi v urejanju ponudbe in boljši dosegljivosti zemljišč. "Postopki so pri nas predolgi in zapleteni, stroški pa se kopičijo," je poudarila. Meni, da je slovenski nepremičninski trg preživel burne razmere in da bi težko rekli, da je kdaj bil normalen. "Mogoče zdaj," dopušča možnost, a obenem pojasnjuje, da se je naš nepremičninski trg vzpostavljal šele v devetdesetih letih, potem je prišla močna generacija in ponudba ji ni mogla zadostiti. "Ponudba se je sicer pripravljala, a če traja sedem let, ni bila dovolj odzivna," je znova opozorila na glavni vzrok motenj na slovenskem nepremičninskem trgu. "Nepremičninski trg je zelo redko – ne samo pri nas – v ravnovesju in se ciklično giblje. Bolj ko je rigiden, večji so nihaji, ker se težje uskladi ponudbo in povpraševanje."
Kot zanimiv primer omenja Nemčijo: "Ko so povsod po svetu v boljših časih spodbujali lastništvo, so Nemci raje ostali najemniki, zato se zdaj zaradi močnega institucionalnega najemnega sektorja njihov nepremičninski trg na krizo ni odzval."
Trg bodo usmerjali mladi, finance pri investitorjih in (zapleteni) postopki
Povpraševanje bodo narekovali mladi, ki bodo nadgrajevali svoje stanovanjske rešitve, na strani ponudbe pa bo omejevalni dejavnik predvsem pomanjkanje financ pri investitorjih, zaradi česar projekti ne bodo dokončani, meni Cirmanova. Na vprašanje, ali bo država kaj naredila, da postopki, povezani z gradnjo, ne bi bili dolgi in zapleteni, pa je odgovorila le: "Upanje umira zadnje."
3
