Kako se je v času krize spremenil slovenski nepremičninski trg?

Leta 2005 ste za 60 kvadratov veliko stanovanje v Ljubljani potrebovali slabih 115 tisočakov, na Obali dobrih sto, v štajerski prestolnici pa 76 tisoč evrov.

V naslednjih letih so cene v skladu s povečanjem kupne moči samo še rasle in v sredini leta 2008 dosegle vrh. Najbolj so poskočile nepremičnine ob morju. Te so bile skorajda ves čas napihovanja nepremičninskega balona celo višje od ljubljanskih nepremičnin.

Cena stanovanj na Obali najbolj poskočila Na vrhuncu nepremičninske vročice je bilo tako poleti 2008 za kvadratni meter povprečnega dvosobnega ljubljanskega stanovanja treba odšteti 2.724 evrov. Obala in Podravje sta vrhunec dosegli spomladi istega leta, ko so se povprečne cene gibale pri 3006 evrih oziroma 1362 evrov za kvadratni meter. Najbolj, za kar 70 odstotkov, so se torej podražila stanovanja na Obali, v Ljubljani za 45 odstotkov, na Štajerskem le za sedem odstotkov.

Ko je gospodarska kriza dodobra načela tudi slovenski nepremičninski trg, pa je med Slovence prišla streznitev. Nepremičninski balon je začel počasi, a vztrajno puščati. Konec lanskega leta je bila cena kvadratnega metra dvosobnega stanovanja v Ljubljani okroglih 2.200 evrov (20 odstotkov manj), na Obali 2.180 evrov (28 odstotkov manj) in v Podravju zgolj 1.030 evrov (25 odstotkov manj), kažejo podatki Geodetskega inštituta Slovenije.

Bistven padec cen "Cene stanovanj so v krizi v povprečju padle med 20 in 30 odstotki, precenjena nadstandardna stanovanja tudi za 40 odstotkov in več," pojasni Alen Komić iz podjetja ABC nepremičnine. Njemu pritrjuje tudi Samo Židan iz nepremičninske agencije Agencia.si, ki pa zaradi številnih dejavnikov, ki vplivajo na kvadratni meter nepremičnine, ne želi govoriti o višini padcev.

Kupci so postali bolj racionalni in preudarni Razlika se po Komićevih besedah kaže tudi v večji izbirčnosti kupcev, ki se zaradi višjih cen življenjskih stroškov in cen goriva niso več pripravljeni seliti iz Ljubljane, kjer so pred krizo zagotovo za svoj denar dobili največ.

"Trenutno se kupci obnašajo bolj racionalno in kupujejo točno to, kar potrebujejo. Večinoma si želijo živeti v Ljubljani, kjer imajo na voljo vso potrebno infrastrukturo in jim ni treba toliko časa preživeti na cesti. Povpraševanje za stanovanja na Brezovici, Vrhniki, Domžalah in Kamniku je tako precej manjše kot pred krizo," pojasnjuje Komić in dodaja, da kupci danes zaradi lepšega razgleda niso pripravljeni odšteti več denarja. To pred krizo ni bil problem.

Da so kupci postali dokaj izbirčni in veliko bolj ozaveščeni, priznavajo tudi v nepremičninski agenciji RE/MAX. "Kupci se vedno bolj zavedajo, kakšne pasti nanje prežijo na nepremičninskem trgu in vedno bolj cenijo pomoč strokovnjaka - nepremičninskega svetovalca oziroma posrednika. Večinoma zelo dobro poznajo ponudbo in si želijo ogledati več nepremičnin, preden se odločijo. Vedno več se jih odloča za sodelovanje z nepremičninsko agencijo," pravijo.

Škarje in platno od zdaj v rokah kupcev "Kupec si vzame bistveno več časa za nakup in odločitev precej bolj pretehta kot pred krizo, zato se je čas prodaje izrazito podaljšal. Stanovanja kupujejo predvsem zaradi potreb, manj kot investicijo za oddajanje v najem. Kupujejo le tiste nepremičnine, ki imajo v celoti urejeno dokumentacijo. Več nakupov je opravljenih z gotovino in manj s posojilom," dodajajo v RE/MAX.

Ker je ponudba nepremičnin danes večja od povpraševanja, imajo tako škarje in platno v rokah kupci, čeprav zaradi restriktivne politike bank težje pridobijo posojilo. V RE/MAX še ugotavljajo, da se dobro prodajajo predvsem kakovostne in energetsko varčne nepremičnine za pošteno tržno ceno.

"Pred krizo je bil prodajalec kralj, ker je bila ponudba manjša od povpraševanja. V Kranjski Gori si lahko na primer prodal čisto vse, kar je bilo na trgu," ponazori Židan in dodaja, da je danes situacija obrnjena na glavo.

Britanske kupce zamenjali Rusi Sprememba se je po Židanovih trditvah zgodila tudi pri prodaji starejših nepremičnin, ki so se pred krizo prodajale za primerljive zneske kot novejše. Tega danes ni več. Prav tako danes tuji kupci ne prihajajo več iz Velike Britanije, ki so množično kupovali nepremičnine v Prekmurju, Brdih in Kranjski Gori, temveč od tujcev kupujejo le še Rusi in Ukrajinci. A v bistveno manjšem obsegu. Več je tudi nakupov nepremičnin na dražbah.

Drugače se obnašajo tudi prodajalci nepremičnin, ki so za spoznanje o padcu cen potrebovali precej časa. "Glede na povečano povpraševanje so sicer pripravljeni znižati ceno, a precej manj kot pred letom ali dvema, ko je na nepremičninskem trgu vladalo mrtvilo. Cene so se v zadnjega pol leta ustalile, do padcev ne prihaja več," pravi Komić.

Kaj je enako kot pred krizo? Kljub turbulentnemu dogajanju v preteklih letih pa je Slovencem ostala navezanost na lastništvo.

"Čeprav so posojila danes težje dostopna, je njihov glavni cilj nakup nepremičnine in ne najem. A to je predvsem posledica neurejenosti najemniškega trga, saj najemne pogodbe skorajda ni mogoče skleniti za več kot eno leto. To za dolgoročnega najemnika predstavlja veliko oviro. Ne ve namreč, kdaj mu najemodajalec pogodbe ne bo več podaljšal. Zato vsak raje razmišlja o nakupu nepremičnine, s čimer si zagotovi neko stabilnost," še sklene Komić.

Židan pa pravi, da ima dobra nepremičnina na dobri lokaciji in z dobro tlorisno zasnovo še vedno visoko ceno.