Denar za megaprojekt Slovenca na Dunaju prišel iz davčne oaze

Po izbruhu krize je eden od najbogatejših Slovencev Jože Anderlič svoj imperij reševal s preizkušenim receptom. "Nasedle" naložbe je pustil upnikom v Sloveniji in podjetja, obremenjena z dolgovi, prodal za simbolično ceno. Že pred tem je zdrave dele njihovega premoženja, med drugim upravljanje parkirnih hiš, prenesel na svoja podjetja v Avstrijo.

V tej državi Anderlič že nekaj časa nemoteno snuje nove projekte.

Dokumenti, ki smo jih pridobili na Siol.net, razkrivajo, da v teh dneh kupuje 14.380 kvadratnih metrov velik poslovni kompleks, ki leži severno od središča Dunaja, tik ob enem od krakov Donave. Od leta 1997 je v lasti nepremičninskega podjetja Deka Immobilien, ki je v lasti Sparkasse. Gre za posel, vreden 87 milijonov evrov.

Z vprašanji smo se obrnili na Deka Immobilien, vendar nanja niso odgovorili.

Štirideset milijonov iz Liechtensteina 

Kako je mogoče, da je Anderliču, čigar podjetja v Sloveniji so bankam in drugim upnikom še leta 2015 skupaj dolgovala okrog 50 milijonov evrov, uspelo zbrati toliko denarja za nakup več stolpičev, v katerih domujejo številne trgovine in nekatere ugledne multinacionalke, na primer telekomunikacijski operater A1 in Anglo-Irish Bank? 

Eden od stolpičev na obrežju Donave, ki ga kupuje podjetje Jožeta Anderliča. Foto: Google Odgovor: na pomoč mu je priskočilo podjetje nabiralnik iz Liechtensteina, davčne oaze med Avstrijo in Švico.

Iz listin, s katerimi razpolagamo, je razvidno, da bo Anderlič za nakup poslovnega kompleksa odštel 80 milijonov evrov. Še dodatne štiri milijone evrov ga bodo stali bančni, odvetniški in drugi stroški, plačati pa bo moral še slabe tri milijone evrov davka. Skupaj torej 87 milijonov evrov. 

Kot je razvidno iz dokumentov, bo Anderlič denar našel na dveh naslovih. 47 milijonov naj bi si izposodil pri bankah, 40 milijonov evrov pa bo prišlo iz Liechtensteina. Toliko denarja bo namreč tamkajšnje podjetje Perlen Immobilien posodilo Anderliču. Natančneje, njegovemu avstrijskemu projektnemu podjetju Donauhof Immobilien, ki ga je pred dnevi ustanovil prav za ta posel.

Kdo je Anderličev partner? Ali sploh obstaja?

Čigav denar bo prišel iz Liechtensteina, ni mogoče ugotoviti. Ni pa mogoče izključiti možnosti, da je s tem denarjem tako ali drugače povezan tudi Anderlič. Pri tem posojilu je namreč nenavadnih več stvari.

1. Podjetje Perlen Immobilien je bilo v Vaduzu, glavnem mestu Liechtensteina, ustanovljeno 27. aprila letos. Registrirano je na sedežu ene od tamkajšnjih odvetniških pisarn, istega dne pa je odprlo račun pri VP Bank. Drugih podatkov o podjetju, ki bo Anderliču posodilo 40 milijonov evrov, ni mogoče dobiti. Utemeljeno je tako mogoče domnevati, da je bilo podjetje ustanovljeno zgolj za nakazilo tega denarja. Pogodbo o nakazilu je sklenilo le tri tedne po vpisu v register.
    
2. Edini zastopnik podjetja Perlen Immobilien je Thomas Nigg, odvetnik iz Liechtensteina. V Sloveniji je za posamezne posle pooblastil Marka Prušnika, partnerja v odvetniški pisarni Schoenherr, sicer koroškega Slovenca.
   Po nakazilu prvega obroka iz Liechtensteina bo Thomas Nigg imenovan tudi za enega od direktorjev Anderličevega podjetja Donauhof Immobilien. Do zdaj se ni ukvarjal z nepremičninskimi projekti, ampak – kot navaja v življenjepisu – z "zastopanjem korporacij in premožnih strank v civilnih, kazenskih in administrativnih zadevah" v Liechtensteinu.
3. Anderlič je za posojilo zastavil tudi svoj lastniški delež v Kranjski stavbni družbi, osrednji družbi, prek katere posluje v Sloveniji. Nanjo je prenesel večino poslov Kranjske investicijske družbe. Če se s podjetjem iz Liechtensteina ne bo mogel dogovoriti o vrednosti tega deleža, bosta cenitvi opravili dve svetovalni podjetji iz Slovenije: BDO Svetovanje ali KPMG poslovno svetovanje.
    
4. Anderlič je posojilo v Liechtensteinu najel po astronomski, kar 12-odstotni letni obrestni meri. Samo za obresti bo moral v prihodnjih treh letih skupaj plačati okrog 30 milijonov evrov, kar je enako vsoti premoženja Kranjske stavbne družbe na zadnji dan lanskega leta. Za primerjavo: celo obrestna mera za posojila, ki jih je najemal Agrokor, je nižja, med devetimi in desetimi odstotki. Ministrstvo za finance je v začetku januarja višino predpisane obrestne mere za zamudne obresti določilo pri osmih odstotkih. Obrestna mera, ki jo bo plačeval Jože Anderlič, točno za polovico presega ta prag. Taka je tako rekoč oderuška. Če bo pri odplačilu zamujal, pa bo obrestna mera zrasla na 16 odstotkov. 

Sedež Kranjske stavbne družbe v Ljubljani

Skrivnost astronomskih obresti

Zakaj bi Anderlič privolil v takšne pogoje financiranja nepremičninskega projekta, če bi lahko skoraj zagotovo našel precej bolj ugodne in cenejše vire financiranja? Ko je pred časom predčasno poplačal lizing pri hotelu Mons, mu je NLB odobrila osem milijon evrov posojilo z nekajkrat nižjo obrestno mero (3M + 2,7%). 

Bi se Anderlič v obdobju zgodovinsko nizkih obrestnih mer v območju evra in Švici res prostovoljno odločil za takšno dolžniško "suženjstvo", če ne bi imel zelo dobrih odnosov z upnikom? In zakaj je ob tako strogih pogojih financiranja lotil projekta, na katerega očitno stavil vse? 

Tudi za Anderliča 87 milijonov evrov pomeni velikanski znesek. Še leta 2010 je revija Manager vrednost vsega njegovega premoženja ocenila na 56 milijonov evrov. 

Vprašanja brez odgovora

Anderlič za pojasnila ni bil dosegljiv. Na vprašanja, ki smo jih poslali na Kranjsko stavbno družbo, odgovorov tako kot v večini primerov, ko smo se obrnili nanje, nismo prejeli.

Zemljišče, na katerem bo Anderlič z denarjem Južnoafričanov gradil Kolizej. Foto: Bor Slana Morda se ključ do rešitve zgornjih dilem skriva v dokumentih. Ti razkrivajo, da se lahko posojilo, ki ga bo Anderlič najel v Liechtensteinu, sorazmerno hitro spremeni v lastniški delež. 

Šlo bo namreč za tako imenovano konvertibilno posojilo ("mezzanin" kapital), ki ga lahko upnik, če ne bo poplačano v roku, pod tržnimi pogoji pretvori v kapital. V tem primeru bo podjetje iz Liechtensteina postalo lastnik Anderličevega podjetja Donauhof Immobilien. Datum prve opcije za pretvorbo (dela) posojila je že zadnji dan letošnjega leta. 

Že takrat bo morebiti postalo jasno, kdo – če sploh – je skrivnostni Anderličev partner.

V Sloveniji prodaja vse, kar lahko

Poslovnež Jože Anderlič je svoj imperij zgradil okrog Kranjske investicijske družbe (KID). Zase in za partnerje je odkupoval zemljišča in na njih gradil. Med najbolj znanimi projekti so bili hotel Mons, poslovna stavba Kapitelj, Vila Urbana, 76 trgovin avstrijske verige Hofer in parkirne hiše na elitnih lokacijah v Ljubljani. 

Ko je po letu 2012 prenašal zdrave naložbe s KID na Kranjsko stavbno družbo (KSD), so na prvi ostali visoka bančna posojila, neporavnane terjatve KSD in nasedle naložbe. 

Hotel Mons v Ljubljani

Že pred časom se je zaradi težav odločil, da bo v Sloveniji finančnim vlagateljem prodal skoraj vse premoženje (garažne hiše, Mons, Kolizej …) in odslej samo še gradil oziroma upravljal nepremičnine. 

Z izkupičkom poplačal bančna posojila

Iz poslovnih poročil je razvidno, da je KSD s prodajo garažnih hiš že poplačal večino, če ne celo vseh bančnih posojil, ki jih je bilo leta 2015 še za skupaj 50 milijonov evrov. Anderlič je že prodal projekt Tivoli v središču Ljubljane, kjer je načrtoval gradnjo stanovanj, poslovnih, trgovskih in parkirnih površin. 

Novega lastnika je dobil tudi hotel Mons pri Brdu v Ljubljani, eden od Anderličevih draguljev. Nepremičnina, ki je bila do zdaj v finančnem najemu pri Heta Asset Resolution, ni več v lasti Kranjske stavbne družbe. Pred manj kot dvema mesecema jo je Anderlič prenesel na podjetje Hotel Mons, ki je v njegovi neposredni lasti. 

Kljub prodaji premoženja in poplačilu bančnih posojil KID ne kaže dobro, saj ima družba skupaj za skoraj 15 milijonov obveznosti do lizinških hiš in bank ter devet milijonov evrov drugih poslovnih obveznosti.