Katere nepremičnine se v Sloveniji prodajajo najbolje in kaj kupce najbolj zanima?

Cene nepremičnin v Sloveniji so lani že četrto leto zapored upadle. V primerjavi z letom 2008, ko so cene stanovanj dosegle do zdaj najvišjo raven, je bila povprečna cena nižja za petino.

Se je pa krepko povečal promet z nepremičninami. Število prodaj rabljenih stanovanj je bilo najvišje v zadnjih sedmih letih, ko je kriza nepremičninskega trga dosegla dno. Tudi promet z rabljenimi družinskimi hišami se počasi približuje predkriznemu obdobju, kažejo zadnji podatki Geodetske uprave (Gurs).

Rabljena stanovanja utrpela največji padec cen Potem ko je konec leta 2013 kazalo, da bo promet še padal in da bi se lahko lani pojavilo drugo dno krize nepremičninskega trga, se je zgodilo prav nasprotno. Lani je bilo evidentiranih nekaj več kot 7.600 prodaj stanovanj, kar je petino več kot leta 2013 in tretjino več kot leta 2009. Prodanih je bilo tudi okoli 4.100 stanovanjskih hiš, kar je 12 odstotkov več kot leta 2013.

"Danes se proda največ rabljenih stanovanj, saj jim je v zadnjih sedmih letih cena najbolj upadla. Cene za neprenovljena stanovanja iz 70. ali 80. let so precej ugodnejše kot pred leti, ta stanovanja pa lahko kupec prenovi po svojih željah in potrebah. Največ povpraševanja je po dvosobnih stanovanjih za pare in tri- ali štirisobnih stanovanjih za mlade družine," pravi Zarja B. Mavec, direktorica nepremičninske družbe Inalbea.

Najbolj zaželene nepremičnine so še vedno v Ljubljani in na Obali Cene stanovanj so bile lani najvišje na Obali brez Kopra, kjer je povprečna cena rabljenega stanovanja znašala 2.250 evrov na kvadratni meter, kar je na ravni leta 2013, ko je cena glede na leto 2012 padla za desetino.

V Ljubljani je bila lani povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja 2.020 evrov oziroma tri odstotke manj kot predlani, ko je cena ravno tako padla za deset odstotkov. Promet z rabljenimi stanovanji se je v Ljubljani povečal bolj kot na Obali.

Koper in Celje z največjim padcem cen V Kopru in Celju so zabeležili največji padec cen rabljenih stanovanj med slovenskimi mesti. V Kopru je bila cena s 1.780 evri na kvadratni meter za 13 odstotkov nižja kot leta 2013, tolikšen je bil tudi padec v Celju, kjer je bila povprečna cena 1.040 evrov na kvadratni meter. V okolici Ljubljane je bila cena s 1.650 evri nižja za osem odstotkov, v Kranju s 1.530 evri za dva odstotka, v Mariboru s 1.050 evri za tri odstotke, še ugotavlja Gurs.

Kaj si želijo kupci? Mavčeva opaža, da trend nakupa stanovanj v velikih blokovskih soseskah nekoliko upada. Kupci se namreč vse bolj ozirajo za starejšimi in manjšimi samostojnimi objekti z osmimi ali desetimi stanovanji, kjer je sobivanje prijetnejše. Gre za nekakšno kombinacijo med samostojno hišo in blokom, saj današnja generacija nima dovolj časa za vsa hišna opravila. Zato prihodnost vidi v preureditvi starejših hiš v večstanovanjske objekte, kjer imajo novi lastniki tudi lasten vrt in parkirišče. Takšnih hiš je na primer za ljubljanskim Bežigradom kar nekaj.

Najpomembnejše je določiti realno ceno Priprava oglasa za prodajo rabljenih stanovanj po besedah direktorice nepremičninske družbe ni toliko pomembna, saj današnje kupce večinoma zanimajo le površina in cena za kvadratni meter stanovanja. V oglas je treba zapisati le resnične podatke in točno kvadraturo, številko nadstropja, razporeditev prostorov in mogočo preureditev, način ogrevanja ter dobro fotografirati prostore. Najpomembneje pa je določiti realno ceno glede na konkurenčne ponudbe.

"Minili so časi, ko so prodajalci za vsak primer postavili 30 odstotkov višjo ceno in jo po tej ceni celo prodali. Tega fenomena ni več. Velik del mojega truda je zato usmerjen prav v postavitev realne cene s prodajalcem. Danes je kupec bistveno bolje seznanjen s cenami kot v času najvišjih cen in takoj odobrenih posojil bank. Tudi tujci ne bodo odšteli več, kot je realna vrednost nepremičnine," pojasnjuje nepremičninska posrednica. Večinoma se takšne nepremičnine prodajo do deset odstotkov nižje od realne cene.

Prenova stanovanja pred prodajo ni smiselna Mavčeva pred prodajo nepremičnine toplo priporoča vsaj v grobem pospraviti stanovanje. Vsakemu prodajalcu pa odsvetuje kakršnokoli prenovo rabljene nepremičnine, saj vloženi denar ob prodaji zagotovo ne bo povrnjen.

Cene na trgu so se umirile in stabilizirale, v prihodnosti pa kljub povečanemu povpraševanju Mavčeva ne pričakuje rasti cen. Ponudba nepremičnin je namreč še vedno velika. Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani se gibljejo pod dva tisoč evrov za kvadratni meter, za novogradnje je treba odšteti do največ 2.400 evrov.

Kakšen je tipičen kupec in prodajalec nepremičnine? Povprečnemu kupcu je danes najpomembnejša velikost stanovanja in cena za kvadratni meter, saj se zaveda, da lahko nepremičnino kupi precej ceneje kot v zlatih časih. Tipičen današnji kupec je zelo nepopustljiv in nepredvidljiv glede cen.

"Večinoma se srečujem s kupci z denarjem oziroma kupci, ki imajo velik del sredstev za nakup že zagotovljenih. Ti imajo tudi večjo moč, da zbijajo ceno. Gre za stranke, ki so pred krizo dobro prodale svoje stanovanje in živele v najemniškem stanovanju. Ni več veliko takšnih, ki se ob nakupu sprašujejo, ali bodo posojilo sploh dobili ali ne," razkriva Mavčeva.

Razlika je opazna tudi pri prodajalcih nepremičnin. Postali so veliko bolj realni in manj samozavestni kot nekoč. Bolj so tudi popustljivi pri ceni, saj se bojijo, da bodo z odlašanjem iztržili morda še manj, sklene Mavčeva.