Kaj spopadi na Bližnjem vzhodu pomenijo za cene nepremičnin v Dubaju?

Ameriško-izraelski napad na Iran je sprožil najhujšo varnostno krizo v Perzijskem zalivu v zadnjih desetletjih. Po sobotnem obsežnem zračnem napadu na iranska vojaška in politična središča, v katerem je bil ubit iranski vrhovni voditelj ajatola Ali Hamenej in več njegovih tesnih sodelavcev, je Iran sprožil največji povračilni raketni napad v svoji zgodovini. Val izstrelkov in brezpilotnih letalnikov je v nekaj urah zajel celotno regijo – od Kuvajta in Katarja do Bahrajna ter Združenih arabskih emiratov. Eksplozije, ko so protizračni sistemi prestrezali izstrelke na nebu, so odjeknile tudi v več delih Dubaja, gospodarskega središča regije. Kaj to pomeni za tamkajšnji nepremičninski trg?

Večina investicijskih analitikov in lokalnih strokovnjakov kljub dramatičnim dogodkom ocenjuje, da napadi – čeprav brez primere – ne bodo dolgoročno ogrozili dubajskega trga nepremičnin.

Novice Zaplet pri evakuaciji Slovencev z Bližnjega vzhoda: letalo ne sme pristati

Pritrjuje jim tudi Damir Murkovič, direktor slovenskega podjetja Berart, ki s svojo platformo Emirati.si zadnjih osem let posluje na dubajskem nepremičninskem trgu. "Minili so štirje dnevi od začetka krize, pa ni nobenega znaka, da bi bil nepremičninski trg ogrožen. Trg je trenutno upočasnjen le zato, ker številni mednarodni kupci ne morejo fizično priti v Dubaj zaradi okrnjenega letalskega prometa," je pojasnil za Siol.net.

Zalivske države niso neposredni cilj iranskih sil

Kljub trenutnim napetostim in poskusom destabilizacije v regiji Murkovič poudarja, da Dubaj ostaja zelo varna destinacija. Spomni, da ima emirat napredne obrambne sisteme in je bil v zadnjih napadih prizadet le posredno, kot posledica napadov na infrastrukturo v širši regiji, ne kot cilj.

"Na družbenih omrežjih se pojavlja veliko neresnic o ogromni škodi, ki naj bi nastala na objektih. Z našimi lokalnimi partnerji smo nenehno v stiku in stanje se počasi umirja. Vse prodajne pisarne so v glavnem odprte, nekateri sicer delajo od doma. Nekoliko okrnjene so trenutno le vladne ustanove in pisarne, ki so neposredno povezane z nepremičninskimi transakcijami," pojasnjuje.

"Dubaj je veljal in še vedno velja za zelo varno destinacijo. Emirat ima poleg naftnih derivatov, finančne in turistične industrije zelo razvite in napredne lastne obrambne sisteme, kar se je pokazalo tudi med zadnjimi poskusi destabilizacije v regiji," svari Damir Murkovič, ki posluje na tamkajšnjem nepremičninskem trgu. Foto: www.emirati.si Po njegovih besedah se vsi prihajajoči projekti izvajajo nemoteno, investitorji pa še vedno kažejo interes. Izjema so kratkotrajne zamude zaradi dela državnih uradov, ki trenutno obratujejo v omejenem režimu. Dopušča možnost, da se bodo morda nekateri projekti za kratek čas upočasnili, vendar večjih težav ne pričakuje. "To tezo sicer lahko izključimo, če bodo razmere napredovale v negativno smer. A kot že omenjeno, zalivske države niso neposredna tarča iranskih sil. Zgodovina nas uči, da so nepremičnine trdna in varna naložba z mogočimi cikličnimi nihanji. Glede na napredno dolgoročno vizijo vlade ZAE in različne pozitivne spodbudne ukrepe bo dubajski nepremičninski trg vedno zanimiv za tuje vlagatelje," je prepričan Murkovič.

Novice Sprostili tudi izredne lete iz Dubaja, veliko potnikov že doma

Ti v Dubaj prihajajo iz vseh pomembnih držav sveta. Zadnja statistika razkriva, da jih je največ iz Indije, Kitajske, Združenega kraljestva, Irana, Rusije, Savdske Arabije, Pakistana, Turčije, Nemčije in ZDA. Ne manjkajo niti Slovenci.

Rekordna gradnja v lanskem letu

Po podatkih Emirati.si je nepremičninski trg v Dubaju v zadnjem desetletju doživel stabilno rast. Cene v posameznih okrožjih so se od leta 2018 dvignile z okoli 2.800 na najmanj 4.500 evrov za kvadratni meter, investicije pa se opirajo na dolgoročni razvojni načrt (Dubai Master Plan 2040), ki predvideva dvig prebivalstva s štirih na sedem milijonov prebivalcev.

Foto: Guliverimage Letno se v Dubaj preseli med 120 tisoč in 150 tisoč novih prebivalcev, kar ustvarja nenehno povpraševanje po novih enotah. Samo lani je bilo v Dubaju dokončanih približno 44 tisoč novih stanovanj, kar je rekord v zgodovini emirata.

Koliko Slovencev ima nepremičnine v Dubaju?

Natančnih statistik o tem, koliko slovenskih državljanov ima nepremičnine v Dubaju, ni. "Naša neuradna približna ocena je, da se številka za zadnjih osem let, kolikor sami poslujemo na dubajskem trgu, giblje med sto in dvesto enotami. Tu niso upoštevane nepremičnine, ki jih imajo nekateri Slovenci v svoji lasti že dlje časa, in predvsem tiste, ki jih uporabljajo za lastno uporabo, če poslujejo in živijo v Emiratih. Prav tako nismo upoštevali lastnikov nepremičnin v drugih emiratih, npr. v Abu Dabiju ali Ras Al Kaimahu," pojasnjuje Murkovič.

Slovenski kupci se po njegovih navedbah večinoma odločajo za garsonjere ter eno- ali dvosobna stanovanja. Najpogostejši cenovni razpon je med 180 tisoč in 700 tisoč evri. Murkovič omenja, da imajo nekateri Slovenci tudi nepremičnine na elitnih lokacijah, kjer cene presegajo milijon evrov.

Najnovejši projekt Sanctuary Residential v Dubaju Foto: www.emirati.si Velika večina jih, predvsem v zadnjih letih, tam kupuje kot naložbo, saj želijo svoj denar oplemenititi bolje, kot lahko to s podobnim vložkom naredijo v Sloveniji. Obstajajo pa tudi primeri, ko slovenski državljani poslovno delujejo v Dubaju in imajo lastno nepremičnino za potrebe bivanja, vendar je teh bistveno manj.

Vračilna doba dvakrat krajša kot v Sloveniji

Podjetje Berart s svojo platformo Emirati.si skrbi za opolnomočenje potencialnih slovenskih kupcev in investitorjev, ki želijo presežek svojih denarnih sredstev usmeriti na dubajski nepremičninski trg. Murkovič zatrjuje, da njihovo poslanstvo ni le prodati ali posredovati pri kupoprodaji katerekoli nepremičnine, temveč le pri enotah, za katere lahko trdijo, da imajo dolgoročni strateški potencial.

"Donosu na vloženi kapital v naši agenciji posvečamo posebno pozornost in predvsem poglobljene analize. V zadnjih od dveh do treh letih so se tudi na slovenskem trgu pojavili različni ponudniki in 'prodajalci' dubajskih nepremičnin, ki nevede ali namenoma omenjajo (nekateri celo obljubljajo) donose, ki niso v skladu z našimi analizami in realnimi rezultati. Naš glavni kazalnik in referenčni indeks pri racionalni in nadpovprečni naložbi je v glavnem eden: PP (Payback Period), torej obdobje, ko se nam nepremičnina na podlagi dolgoročnih najemniških pogodb sama po sebi odplača (povrne). Medtem ko se referenčni indeks PP v Sloveniji giblje okvirno med 28 in 30 let, se v Dubaju giblje med 15 in 18 let. Torej skoraj še enkrat hitreje. Vse preostale kalkulacije donosov prepuščamo lastni presoji! Seveda je uspeh takega donosa velikokrat zelo odvisen od lastnika (najemodajalca) in ne od najemnika ali trga na splošno. Pogosto so lastniki tisti, ki zaradi svojih neracionalnih ali nespametnih odločitev ne dosežejo želenega rezultata," opozarja Murkovič.

Največja napaka slovenskega kupca je po Murkovičevih besedah ta, da želi sam raziskati trg, si ogledati lokacije in zase najti primerno enoto ob obali. Ne glede na vsa naložbena pravila. Opozarja, da lokacija "ob morju" ni vedno najboljša izbira, predvsem pa ne za vsak denar. Foto: www.emirati.si Ob morju ni nujno najboljše

Na vprašanje, katere so najpogostejše napake, ki jih delajo slovenski kupci nepremičnin v Dubaju, Murkovič odgovarja, da kupce delimo na racionalne in čustvene. "Velika težava t. i. čustvenih kupcev je ta, da ne ločijo dubajskega trga od npr. lokalnega slovenskega trga, kjer morda že imajo kakšno svojo nepremičnino. Dubajski trg je zelo velik in ponuja neomejene priložnosti. Te so lahko zelo dobre ali zelo pogubne. Največja napaka slovenskega kupca je, da želi sam raziskati trg, si ogledati lokacije in zase najti primerno enoto ob obali – ne glede na vsa naložbena pravila. Lokacija 'ob morju' ni vedno najboljša izbira, predvsem pa ne za vsak denar," opozarja.

Murkovič letos ne pričakuje večjih pretresov. "Še dodatno bomo pazljivi na nakupne cene – torej na dejstvo, da nepremičnine ne smemo preplačati. Čeprav trg absorbira vse, kar se v Dubaju zgradi, je naše glavno vodilo, da nepremičninski posel naredimo takrat, ko nepremičnino kupimo, in ne takrat, ko jo prodamo," še sklene Murkovič.