Pravni nasvet
Ponedeljek, 27. 4. 2026, 4.00
3 tedne, 1 dan
Pravnik na dlani
Zaprtje balkonov v bloku: gradbeno dovoljenje, soglasje in zasteklitev
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
1,01
Zaprtje balkonov v večstanovanjski stavbi lahko pomeni poseg v zunanji videz objekta in v skupne dele stavbe.
Pri obnovi fasade na večstanovanjski zgradbi smo se etažni lastniki leta 2016 odločili, da z novo fasado zapremo sicer odprte balkone. Zanima me naslednje: ali je za tak poseg potrebno gradbeno dovoljenje? Ali je za zaprtje balkonov potrebno stoodstotno soglasje vseh etažnih lastnikov? Ali je upravičena zahteva izvajalca prenove fasade po odstranitvi že obstoječe zasteklitve balkona?
Obnova fasade na večstanovanjski stavbi se v večini primerov šteje za investicijsko-vzdrževalna dela oziroma prenovo, za katero gradbeno dovoljenje praviloma ni potrebno, če se s posegom ne spreminjajo konstrukcijski elementi, zmogljivost objekta ali zunanji videz v nasprotju s prostorskimi akti. Vzdrževalno delo ne sme biti izvedeno v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom, ki velja na konkretnem območju (OPN, OPPN, odlok o urejenosti naselij in krajine, lokacijska preveritev, DPN).
Kdaj gre pri zasteklitvi balkonov za poseg v skupne dele stavbe?
Za vzdrževalna dela na objektu, ki stoji na območju, varovanem po posebnih predpisih, je treba pridobiti ustrezna soglasja, če tako določajo ti predpisi. Npr. za vzdrževalna dela na objektu, varovanem po predpisih varstva kulturne dediščine, je treba pridobiti soglasje pristojne službe za varstvo kulturne dediščine. Pri izvajanju vzdrževalnih del je treba upoštevati predpise, ki urejajo bistvene in druge zahteve. Pri spreminjanju objektov se gradbenotehnične lastnosti objekta ne smejo poslabšati.
Dela na ovoju objekta in zasteklitve vplivajo na arhitekturno oblikovanje ter prostorsko zaznavnost. Izvajati jih je treba tako, da se spoštuje originalna zasnova objekta, tj. da se bistveno ne spremeni likovna in arhitekturna podoba vzdrževanega objekta. Zato z vzdrževalnimi deli ni dovoljeno preoblikovanje objektov na način, ki bi bistveno odstopal od originalne zasnove objekta.
Kdaj lahko izvajalec zahteva odstranitev obstoječe zasteklitve?
Zasteklitev balkona je nedvomno poseg, za katerega je treba pridobiti soglasje solastnikov večstanovanjske stavbe. Posel zasteklitve balkonov ne predstavlja rednega upravljanja solastne stvari, temveč posel izredne uprave, ki terja soglasje vseh etažnih lastnikov (sodna praksa VSL Sodba II. Cp 449/2013). To določa Stanovanjski zakon v členu 15, in sicer v drugem odstavku, ki pravi: "Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme pričeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med izvajanjem del pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor (sodna praksa VSRS Sodba IV. Ips 33/2019)."
Glede zahtev izvajalca po odstranitvi obstoječe zasteklitve balkona pa menimo, da izvajalec oziroma izvajalsko podjetje, ki izvaja prenovo večstanovanjske stavbe (npr. sanacija fasade, energetska obnova), lahko zahteva odstranitev dela ali celotne obstoječe zasteklitve balkona samo v primeru, če ta ovira izvedbo predvidenih del.
Pravnik na dlani
