Sreda, 17. 8. 2016, 15.10
7 let, 1 mesec
Višina stolpnic v Ljubljani: kje je meja?
Termometer prikazuje, kako vroč je članek.
Termometer prikaže, kako vroč je članek.
3,83
2
Hotel Intercontinental, ki vztrajno raste iz gradbene jame na Bavarskem dvoru, bo prvi hotel v prestolnici z udobjem petih zvezdic. Odprt bo prihodnje leto. Z višino dobrih 81 metrov bo najvišja stolpnica v središču Ljubljane. Kako visoko sploh lahko gradijo?
V strateškem delu občinskega prostorskega načrta (OPN) je višina gradnje v ožjem mestnem središču znotraj notranjega cestnega obroča omejena na 35 metrov.
"Poleg strokovne neutemeljenosti je bila prav to pravna zanka tudi pri Kolizeju, ki so ga želeli graditi najprej celo do višine tik pod stotimi metri, pozneje pa zmanjšanega na kakih 75 metrov," se spominja Aleksander Ostan, urbanist in arhitekt.
V hotelu bodo tudi bazen, spa in fitnes, v najvišjem, 21. nadstropju hotela InterContinental bo restavracija z razgledom na Ljubljano.
Meja za višino je Nebotičnik oziroma grajski grič
A dovoljene so izjeme. V strateškem prostorskem načrtu so označene kot nove višinske dominante. Kot je zapisal Janez Koželj, podžupan Mestne občine Ljubljana (MOL), za določanje višine stolpnic in njihovo razpostavljanje po mestu obstaja deset različnih meril:
- stolpnice se lahko gradijo na tako imenovanih vstopnih točkah – vratih v mesto oziroma mestno središče. To pomeni, da se praviloma lahko postavijo na križiščih glavnih mestnih vpadnic z obvoznim avtocestnim obročem ali z notranjim obročem;
- poleg tega se lahko stolpnice postavijo ob že obstoječe visoke stavbe v tako imenovane grozde ali snope.
Ustrezati pa morajo tudi drugim merilom:
- razpoložljivo primerno veliko zemljišče,
- vpliv na mestno silhueto,
- varovanje značilnih pogledov,
- stopnjevanje višinskih poudarkov,
- vpliv na osončenje sosednjih stavb,
- primeren program ali kombinacija,
- prometna dostopnost in obremenitev, ipd.
"Največja višina stolpnic v Ljubljani je za zdaj omejena na sto metrov višine in se ravna po višini stolpa Ljubljanskega gradu, ki je krona mesta. Višina stolpnic na obroču okoli mestnega središča praviloma sega do višine nebotičnika (visok je dobrih 70 metrov, op.a.), oz. je poravnana s temenom grajskega griča," so povedali na občini.
Omejitev višine stolpnic v središču mesta je višina grajskega griča.
Natančno do meje in še malo čez?
Za hotel InterContinental so na občini povedali, da je višina načrtovanega hotela določena z Občinskim podrobnim prostorskim načrtom (OPPN), ki ureja območje Bavarskega dvora, in znaša 72 metrov z dopustno toleranco 1,50 metra in tehnično etažo, ki meri največ 4,80 metra. Skupna višina lahko torej doseže največ 78,3 metra.
V pravilih je navedeno, da omejitev velja za zgornjo mejo zadnje kote (venec stavbe oziroma rob, viden s ceste), nad njo je dovoljena le izvedba prostorov za tehnične naprave, strojne instalacije in telekomunikacijske naprave, torej antene.
Hotel bo visok 71 metrov, skupaj s tehničnimi prostori na vrhu pa 78 metrov, nam je povedal direktor podjetja Bavarski stolp Stefan Knežević. Na tehničnem delu bo še tri metre visoka steklena ograja, tako da bo skupna višina 81 metrov, pravi Knežević. Z anteno bodo dosegli sto metrov, najvišjo dovoljeno višino v Ljubljani.
Stolpnica brez steklene ograje na vrhu tehničnega dela bi bila visoka toliko kot stolpnica City Tower, ki jo namerava na drugi strani Slovenske ceste zgraditi Erste Group Immorent Ljubljana, a usoda le-te je še negotova.
Investicija v hotel s 23.322 kvadratnimi metri površine je vredna 42 milijonov evrov.
Na tem križišču je stolpnice načrtoval tudi Mihelič
Območje med Gosposvetsko, Tivolsko in Slovensko cesto je zelo blizu strogemu središču. Samo jedro mesta ob glavni osi v smeri proti Bežigradu je razvil arhitekt Milan Mihelič, načrtoval je tudi visoke stolpnice.
Hotel bo zaposloval 200 ljudi.
"V ožjem območju ob Bavarskem dvoru, kjer raste nov hotel, so razmere manj težavne kot v samem središču, saj je tu že prisotna relativna gostota visokih stavb ljubljanskega 'cityja'.
Hkrati je načeloma v splošnem strokovno legitimno, da so z umikanjem iz zgodovinskega jedra stavbe lahko tudi višje, a tudi to seveda predvsem na izbranih strateških pozicijah, kjer predstavljajo utemeljene prostorske dominante," pojasnjuje Ostan.
Kot pravi, bi bilo na mestu, kjer se gradi novi hotel, spoštljivo in legitimno, če bi nova stavba dopolnila izvorni motiv severnih mestnih vrat z Bavarskim dvorom kot višinskim in oblikovalskim označevalcem in merilom.
"Mihelič je tu načrtoval zelo zanimivo kompozicijo stolpičev, od katerih je bil do zdaj realiziran le obstoječi. Na drugi strani Slovenske bi jo morala v smislu mestnih vrat podpreti še podobno visoka, dopolnjujoča vertikala," pravi Ostan.
Višina stolpnice kot vprašanje prestiža in moči
Načrtovana stolpnica se bo zaradi svojih dimenzij "težko občutneje navezala na pretehtano merilo osrednje Slovenske: najprej na sosednji Miheličev 'Kozolec', nato pa na Nebotičnik in grajski grič ter njunih dobrih 70 metrov. Verjetno bosta investitor in MOL poskušala z raznimi 'tehničnimi' dodatki vsaj malo raztegniti višino stavbe, določeno v OPPN, ter biti na ta način najvišja. S tem bi se tudi na simbolni ravni prikazal princip obvladovanja mesta," pravi Ostan.
"Pri atributih tako visokih stavb gre za vprašanje prestiža in moči," meni urbanist in arhitekt Aleksander Ostan.
"Pri tekmi za tako visoko stavbo gre namreč – poleg zemljiških špekulacij, prenapete ekonomije prostora in iz njih izhajajočega dobička – prav za vprašanje prestiža in moči. Vendar bi si takšno simbolno pozicijo v mestnem središču smela privoščiti le stavba na posebni lokaciji s posebnim javnim pomenom," komentira urbanist in kot primer navede Ravnikarjevi stolpnici na Trgu republike, ki sta bili zgrajeni kot reprezentantki institucij države in sta arhitekturno reinterpretirali tudi geografijo 'ljubljanskih vrat'.
"Medtem ko v svetu že nekaj časa gradijo tudi t. i. zelene stolpnice, za ljubljansko vse kaže, da bo precej bližje preživelemu 'staremu tipu'. Materialna pojavnost, prostorska nabreklost, socialna zaprtost, energetska potratnost ter investicijsko ozadje je namreč še zdaleč ne uvrščajo v kategorijo trajnostne gradnje, s katero se medijsko tako rada pohvali naša zelena prestolnica," meni Ostan.
"Mesto v tem delu zlahka prenese takšno višino"
"Pomembno je, kako deluje kot celota, kako višja stavba vpliva na okolico neposredno in širše, da ohranja kakovost bivanja tako za tiste v njej kot vse okoliške prebivalce. To so zelo zahtevna načrtovanja," pravi Marko Peterlin, direktor Inštituta za politike prostora.
"Na mestu, kjer raste hotel, je bila stolpnica predvidena že pred 45 leti in v tem delu mesto takšno višino zlahka prenese", pravi Marko Peterlin, direktor Inštituta za politike prostora in doda, da je "treba najti pravo mero pri gradnji. Sama velikost in višina ne povesta dovolj, ker je pomembno, kako je okolje zasnovano v celoti".
Kako visoka bo stolpnica v primerjavi z drugimi v središču Ljubljane
Ljubljanski Nebotičnik je bil s svojimi 70 metri višine ob gradnji leta 1933 najvišja stavba v Srednji Evropi in do druge svetovne vojne tudi najvišja stavba na Balkanu. Danes je merilo za okoliške gradnje.
Trenutno najvišja stavba v Sloveniji je Kristalna palača v ljubljanskem BTC, visoka je 89 metrov.
Med višjimi zgradbami so tudi ljubljanski WTC s 75 metri, Situla z 72 metri in zgradba na Tivolski ob gradbišču hotela z 71 metri.
Stolpnica hotela bo še deset metrov višja od obstoječe stolpnice SCT ob gradbišču.
InterContinental Hotels Group je britanska družba, ki ima več kot pet tisoč hotelov v skoraj sto državah s skupno okoli 750 tisoč sobami.
Za InterContinental Hotels Group bo hotel upravljala družba Delta Holdinga, ki je v lasti srbskega poslovneža Miroslava Miškovića. Za gradnjo je ustanovila slovensko podjetje Bavarski stolp, to pa je za izvajalca del najelo novomeški CGP.
Mišković je bil junija letos v Srbiji obsojen na pet let zaporne kazni zaradi utaje davkov.
Gradbena jama, kjer bo stal hotel, je bila pred tem v lasti podjetnika Izeta Rastoderja, ki se ukvarja z veletrgovino banan ter drugega sadja in zelenjave. Leta 2014 je jamo kupil iz stečaja podjetja S1 investicijsko podjetje in jo z milijonskim dobičkom prodal naprej.
O podajanju gradbene jame smo lani že pisali v prispevku Pogled na gradbeno jamo v središču Ljubljane, kjer srbski tajkun gradi luksuzen hotel.
2